Banjir bandang dapat mengubah kondisi fisik suatu bidang tanah dalam waktu singkat. Arus deras bisa mengikis permukaan lahan, menggeser batas tanah, hingga membuat sebagian area sulit dikenali seperti sebelum bencana.
Kondisi tersebut menimbulkan persoalan bagi pemilik tanah, terutama terkait status kepemilikan dan sertifikat. Apakah hak atas tanah tetap berlaku setelah terkena banjir bandang, atau bisa dinyatakan hapus?
Secara umum, banjir bandang tidak otomatis menghapus hak kepemilikan tanah. Namun, aturan pertanahan mengenal istilah tanah musnah, yaitu kondisi tertentu ketika tanah berubah akibat peristiwa alam, tidak dapat diidentifikasi lagi, serta tidak dapat digunakan atau dimanfaatkan sebagaimana mestinya.
Banjir Bandang Tidak Otomatis Menghapus Hak Milik
Dasar kepemilikan tanah di Indonesia salah satunya mengacu pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA.
Dalam Pasal 20 ayat (1) UUPA, hak milik disebut sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak tersebut tetap melekat kepada pemilik selama tidak ada alasan hukum yang menyebabkan haknya berakhir.
Sementara itu, Pasal 27 UUPA mengatur mengenai hapusnya hak milik. Salah satu ketentuannya menyebutkan bahwa hak milik hapus apabila tanahnya musnah.
Artinya, tanah yang sekadar terkena banjir, tergenang, mengalami kerusakan, atau berubah kondisi fisiknya tidak serta-merta membuat hak milik pemiliknya hilang.
Ketentuan tersebut juga sejalan dengan Pasal 593 KUH Perdata, yang pada pokoknya menyatakan bahwa banjir sementara pada sungai tidak menimbulkan diperolehnya atau hilangnya hak milik.
Dengan demikian, pemilik tanah yang lahannya terdampak banjir bandang tidak perlu langsung menganggap sertifikatnya tidak berlaku.
Kapan Tanah Bisa Disebut Tanah Musnah?
Persoalannya menjadi berbeda apabila kondisi tanah sudah masuk kategori tanah musnah.
Aturan mengenai hal tersebut saat ini mengacu pada Permen ATR/BPN Nomor 17 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Tanah Musnah, yang telah diubah melalui Permen ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2024. Perubahan tersebut mulai berlaku pada 15 Februari 2024.
Dalam Pasal 2 ayat (1) Permen ATR/BPN 17/2021 sebagaimana diubah Permen ATR/BPN 3/2024, hak pengelolaan dan/atau hak atas tanah dapat hapus karena tanahnya musnah.
Sementara itu, Pasal 2 ayat (2) menjelaskan bahwa tanah musnah meliputi bidang tanah yang:
- sudah berubah dari bentuk asalnya karena peristiwa alam;
- tidak dapat diidentifikasi lagi; dan
- tidak dapat difungsikan, digunakan, serta dimanfaatkan sebagaimana mestinya.
Jadi, tidak semua tanah yang terkena banjir bandang otomatis menjadi tanah musnah. Ada sejumlah kondisi yang harus terpenuhi.
Contohnya, apabila tanah hanya terendam banjir beberapa hari kemudian kembali terlihat dan masih dapat diidentifikasi batas serta lokasinya, kondisi tersebut tidak otomatis membuat tanah masuk kategori tanah musnah.
Sebaliknya, apabila arus banjir menyebabkan seluruh bidang tanah berubah secara permanen hingga bentuk dan lokasinya tidak dapat lagi diidentifikasi serta tidak dapat dimanfaatkan sebagaimana mestinya, status tanah tersebut dapat masuk dalam proses penetapan tanah musnah.
Siapa yang Menetapkan Tanah Musnah?
Status tanah musnah juga tidak muncul secara otomatis hanya karena terjadi bencana.
Pasal 2 ayat (4) Permen ATR/BPN 3/2024 mengatur bahwa Kepala Kantor Pertanahan menetapkan tanah musnah sekaligus menegaskan hapusnya hak pengelolaan dan/atau hak atas tanah.
Untuk bidang tanah yang sudah terdaftar, hasil penetapan tersebut dicatat oleh Kepala Kantor Pertanahan. Sementara untuk bidang tanah yang belum terdaftar, pencatatannya dilakukan oleh kepala desa atau lurah sesuai ketentuan Pasal 2 ayat (5).
Artinya, pemilik tanah tidak kehilangan hak hanya karena melihat lahannya rusak atau berubah setelah banjir bandang. Ada proses administrasi dan penetapan yang harus dilakukan terlebih dahulu.
Bagaimana Proses Penetapan Tanah Musnah?
Permen ATR/BPN 3/2024 mengatur tahapan penetapan tanah musnah. Secara umum, prosesnya meliputi:
- Penetapan lokasi bidang tanah yang terindikasi sebagai tanah musnah.
- Pembentukan tim peneliti tanah musnah.
- Sosialisasi kepada pihak terkait.
- Identifikasi, inventarisasi, dan pengkajian kondisi tanah.
- Pengumuman hasil identifikasi.
- Rekonstruksi atau reklamasi, apabila pemilik menyatakan akan melakukannya.
- Penerbitan keputusan penetapan tanah musnah.
Tahapan tersebut menunjukkan bahwa perubahan kondisi tanah akibat bencana perlu diteliti terlebih dahulu sebelum statusnya ditetapkan sebagai tanah musnah.
Bagaimana Jika Sertifikat Tanah Hilang Saat Banjir?
Selain kondisi lahannya, banjir bandang juga bisa menyebabkan dokumen kepemilikan rusak atau hilang. Dalam kondisi tersebut, pemilik tanah tetap dapat mengurus pemulihan dokumen pertanahan.
Penanganan aset tanah di wilayah bencana antara lain diatur dalam Peraturan Kepala BPN Nomor 6 Tahun 2010 tentang Penanganan Bencana dan Pengembalian Hak-Hak Masyarakat atas Aset Tanah di Wilayah Bencana.
Aturan tersebut mencakup penanganan pertanahan pada tahap pencegahan, tanggap darurat, dan rehabilitasi. Pada tahap rehabilitasi, salah satu kegiatannya adalah pemulihan fungsi pelayanan pertanahan serta penataan arsip pertanahan.
Penataan arsip tersebut dapat mencakup perbaikan dokumen yang rusak serta penggantian dokumen yang hilang atau rusak.
Jadi, sertifikat yang hilang akibat banjir tidak berarti hak atas tanah otomatis hilang. Kondisi dokumen dan kondisi tanah merupakan dua persoalan yang berbeda.
Bagaimana Jika Tanah dan Sertifikat Sama-Sama Rusak?
Jika tanah masih dapat diidentifikasi dan haknya belum dinyatakan hapus, tetapi sertifikat ikut rusak atau hilang akibat bencana, pemilik dapat mengajukan proses penggantian sesuai mekanisme pertanahan yang berlaku.
Dalam proses tersebut, kantor pertanahan dapat melakukan penelitian terhadap data pertanahan dan kondisi bidang tanah. Dokumen pendukung, keterangan penguasaan fisik, riwayat tanah, serta data lain dapat diperlukan untuk memulihkan data pertanahan.
Karena itu, pemilik tanah yang terdampak banjir sebaiknya tetap menyimpan bukti-bukti kepemilikan yang masih tersedia, seperti fotokopi sertifikat, akta jual beli, dokumen waris, SPPT PBB, maupun dokumen pertanahan lainnya.
Jadi, Apakah Sertifikat Tanah Masih Berlaku Setelah Banjir Bandang?
Sertifikat tanah tidak otomatis menjadi tidak berlaku hanya karena tanah terkena banjir bandang.
Selama bidang tanah masih dapat diidentifikasi dan tidak ditetapkan sebagai tanah musnah, hak atas tanah pada prinsipnya tetap ada. Hal ini perlu dibedakan dari kondisi tanah yang benar-benar memenuhi kriteria tanah musnah sebagaimana diatur dalam Permen ATR/BPN 17/2021 yang telah diubah dengan Permen ATR/BPN 3/2024.
Sederhananya:
- Tanah hanya tergenang: hak kepemilikan tidak otomatis hilang.
- Tanah tergerus atau berubah sebagian: perlu dilihat kondisi dan identifikasi bidang tanahnya.
- Tanah tidak lagi dapat diidentifikasi dan dimanfaatkan: dapat masuk kategori tanah musnah.
- Tanah ditetapkan sebagai tanah musnah: hak atas tanah dapat dinyatakan hapus sesuai mekanisme yang berlaku.
- Sertifikat hilang atau rusak akibat banjir: dapat dilakukan pengurusan dokumen pengganti sesuai prosedur pertanahan.
Dengan demikian, pemilik tanah sebaiknya tidak langsung menyimpulkan bahwa hak kepemilikannya hilang setelah terjadi banjir bandang. Penentuan status tanah tetap membutuhkan pemeriksaan dan penetapan dari kantor pertanahan sesuai ketentuan yang berlaku.
Banjir bandang memang dapat mengubah kondisi fisik tanah, tetapi kejadian tersebut tidak otomatis menghapus hak kepemilikan. Persoalan baru muncul apabila bidang tanah memenuhi kriteria sebagai tanah musnah dan telah melalui proses penetapan sesuai aturan ATR/BPN.
Bagi kamu yang memiliki tanah dan membutuhkan dana untuk kebutuhan tertentu, pastikan status serta dokumen kepemilikan tanah tetap jelas sebelum mengajukan pembiayaan. Moladin Finance dapat menjadi salah satu pilihan pembiayaan dengan jaminan sertifikat properti, selama memenuhi persyaratan yang berlaku.
