Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu pilihan bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah tanpa harus membayar seluruh harga properti secara tunai. Skema ini memungkinkan pembayaran dilakukan melalui cicilan dalam jangka waktu tertentu.
Namun, calon debitur perlu memperhatikan lebih dari sekadar besaran uang muka dan cicilan bulanan. Kemampuan finansial, legalitas rumah, isi perjanjian kredit, hingga konsekuensi keterlambatan pembayaran juga perlu dipahami sejak awal agar kepemilikan rumah tetap aman secara finansial dan hukum.
Kenali Dulu Jenis KPR yang Dipilih
KPR merupakan fasilitas pembiayaan dari bank untuk membantu masyarakat membeli atau membangun rumah melalui pembayaran secara angsuran. Secara umum, KPR terbagi menjadi KPR komersial dan KPR bersubsidi.
KPR komersial ditujukan untuk masyarakat umum dan ketentuan kreditnya mengikuti kebijakan masing-masing bank. Suku bunganya dapat berbentuk fixed, floating, cap, maupun kombinasi fixed and cap.
Sementara itu, KPR bersubsidi ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pemerintah memberikan dukungan pembiayaan melalui skema seperti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), subsidi bunga kredit perumahan, atau subsidi bantuan uang muka.
Ketentuan mengenai kemudahan dan bantuan pembiayaan perumahan bagi MBR antara lain diatur dalam Permen PUPR Nomor 35 Tahun 2021.
Berdasarkan Pasal 3 ayat (2) Permen PUPR 35/2021, penerima manfaat harus memenuhi sejumlah persyaratan, antara lain WNI, tercatat sebagai penduduk di suatu kabupaten/kota, belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah, serta merupakan orang perseorangan yang berstatus tidak kawin atau pasangan suami istri.
Hitung Kemampuan Sebelum Mengambil KPR
Hal pertama yang perlu dilakukan adalah menghitung kemampuan membayar cicilan. Jangan sampai besarnya angsuran justru mengganggu kebutuhan sehari-hari setelah rumah dibeli.
Sebagai gambaran, cicilan rumah sering disarankan berada di kisaran maksimal 30% dari penghasilan bulanan. Namun, bank memiliki penilaian dan kebijakan masing-masing dalam menentukan kemampuan calon debitur.
Perhitungkan juga cicilan lain yang sedang berjalan, biaya hidup, dana darurat, serta kemungkinan perubahan pendapatan.
Calon debitur juga perlu memperhatikan riwayat kredit. Bank dapat melakukan pengecekan melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK untuk melihat riwayat pembiayaan dan kualitas kredit calon nasabah.
Jangan Lupa Siapkan DP dan Biaya Tambahan
Dana yang harus disiapkan untuk membeli rumah bukan hanya uang muka. Ada sejumlah biaya lain yang dapat muncul selama proses pengajuan dan akad KPR.
Beberapa di antaranya meliputi:
- Uang muka atau down payment (DP).
- Biaya administrasi.
- Biaya provisi.
- Biaya appraisal.
- Biaya notaris.
- BPHTB.
- Premi asuransi.
- Biaya pengikatan jaminan.
Besaran setiap biaya dapat berbeda tergantung bank, harga rumah, jenis pembiayaan, dan kebijakan yang berlaku. Karena itu, calon pembeli sebaiknya meminta rincian biaya secara jelas sebelum menyetujui fasilitas KPR.
Bandingkan Bank, Bunga, dan Tenornya
Jangan terburu-buru memilih bank hanya karena melihat cicilan awal yang rendah. Perhatikan juga skema bunga setelah masa fixed berakhir.
KPR dengan bunga fixed memberikan cicilan yang tetap selama periode tertentu. Setelah periode tersebut berakhir, bunga dapat berubah mengikuti skema yang berlaku pada produk KPR.
Tenor juga perlu disesuaikan dengan kondisi keuangan. Tenor panjang memang dapat membuat cicilan bulanan lebih ringan, tetapi total bunga yang dibayarkan selama masa kredit bisa lebih besar.
Karena itu, bandingkan beberapa penawaran KPR sebelum menentukan pilihan.
Cek Legalitas Rumah Sebelum Akad
Aspek legalitas tidak boleh dilewatkan ketika membeli rumah, terutama jika properti berasal dari pengembang.
Pastikan status dan dokumen tanah jelas serta tidak sedang berada dalam sengketa. Untuk rumah yang dibeli dari developer, calon pembeli juga perlu memahami status sertifikat, izin terkait pembangunan, serta dokumen yang menjadi dasar kepemilikan.
Langkah ini penting karena rumah yang dibeli melalui KPR akan menjadi objek jaminan kepada bank sampai kewajiban kredit selesai.
Pahami Isi Perjanjian Kredit
Setelah pengajuan disetujui, jangan langsung menandatangani dokumen tanpa membaca isinya.
Periksa kembali sejumlah poin penting dalam perjanjian, seperti:
- Plafon kredit.
- Tenor pembiayaan.
- Besaran cicilan.
- Jenis dan periode suku bunga.
- Denda keterlambatan.
- Biaya pelunasan dipercepat.
- Ketentuan jika terjadi wanprestasi.
- Hak dan kewajiban debitur.
- Ketentuan mengenai jaminan.
Calon debitur juga dapat meminta penjelasan kepada pihak bank apabila terdapat klausul yang belum dipahami.
Perhatikan Perlindungan Asuransi KPR
KPR umumnya berkaitan dengan perlindungan asuransi, terutama asuransi jiwa dan asuransi kebakaran. Jenis perlindungan serta ketentuannya dapat berbeda sesuai produk pembiayaan dan kebijakan bank.
Ketentuan mengenai pemasaran produk asuransi melalui kerja sama dengan bank antara lain diatur dalam SE OJK Nomor 31/SEOJK.05/2022.
Sebelum menyetujui asuransi, pahami manfaat, premi, masa perlindungan, serta kondisi yang ditanggung maupun yang dikecualikan.
Jangan Sampai Telat Bayar Cicilan
Setelah KPR berjalan, kewajiban utama debitur adalah membayar angsuran sesuai jadwal.
Keterlambatan pembayaran dapat menimbulkan denda dan memengaruhi riwayat kredit. Jika kredit terus menunggak hingga masuk kategori bermasalah, konsekuensinya bisa lebih serius.
Dalam Pasal 6 UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, pemegang Hak Tanggungan pertama memiliki hak untuk menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji, kemudian mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Artinya, rumah yang menjadi jaminan KPR memiliki konsekuensi hukum apabila kewajiban kredit tidak dipenuhi.
Karena itu, pembayaran cicilan sebaiknya dilakukan sebelum tanggal jatuh tempo. Jika mulai mengalami kesulitan membayar, segera komunikasikan kondisi tersebut kepada bank untuk mengetahui opsi penyelesaian yang tersedia.
Dasar Hukum yang Perlu Diketahui
Pembelian rumah melalui KPR berkaitan dengan sejumlah ketentuan hukum. Beberapa dasar hukum yang relevan antara lain:
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), terutama ketentuan mengenai perjanjian dan kewajiban para pihak.
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, termasuk ketentuan mengenai hak kreditur ketika debitur cidera janji.
- Peraturan Menteri PUPR Nomor 35 Tahun 2021 tentang Kemudahan dan Bantuan Pembiayaan Perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah, khususnya untuk KPR bersubsidi.
- SE OJK Nomor 31/SEOJK.05/2022 tentang Saluran Pemasaran Produk Asuransi Melalui Kerja Sama dengan Bank (Bancassurance).
Dengan memahami aturan dan isi perjanjian sejak awal, calon pembeli dapat lebih siap menghadapi kewajiban KPR sampai masa cicilan selesai. Yang perlu diperhatikan bukan hanya kemampuan membayar, tetapi juga legalitas rumah, isi akad, biaya tambahan, perlindungan asuransi, serta konsekuensi hukum apabila terjadi gagal bayar.
Jika kamu sedang mempersiapkan pembelian rumah dan membutuhkan pembiayaan, Moladin Finance dapat menjadi salah satu pilihan yang bisa dipertimbangkan. Pastikan seluruh persyaratan dan ketentuan pembiayaan dipahami sebelum mengambil keputusan.
