Saat membeli tanah, harga yang tercantum dalam kesepakatan bukan satu-satunya biaya yang perlu diperhitungkan
Ada kewajiban pajak yang ikut muncul dalam proses peralihan hak, salah satunya adalah BPHTB jual beli tanah.
Besaran dan ketentuannya perlu dipahami sejak awal agar kamu bisa menyiapkan anggaran dengan tepat dan proses transaksi berjalan lancar.
Apa Itu BPHTB Jual Beli Tanah?
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) merupakan pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam transaksi jual beli, pajak ini muncul karena adanya perpindahan hak dari penjual kepada pembeli.
Perolehan hak yang menjadi objek BPHTB tidak hanya berasal dari jual beli. Hibah, warisan, tukar-menukar, dan sejumlah peristiwa hukum lainnya juga dapat menimbulkan kewajiban pajak sesuai aturan yang berlaku.
Hak atas tanah yang dapat menjadi objeknya antara lain hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai.
Berapa Tarif BPHTB Jual Beli Tanah?
Besaran pajak mengikuti peraturan daerah tempat tanah atau bangunan berada. Sebagai contoh, Perda DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 menetapkan tarif BPHTB sebesar 5% dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi NPOPTKP.
NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Nilainya dapat berbeda antara satu daerah dengan daerah lainnya, sehingga kamu perlu mengecek ketentuan pemerintah daerah setempat sebelum menghitung kewajiban pajak.
Komponen yang Perlu Diketahui
Ada tiga istilah utama dalam menghitung BPHTB jual beli tanah, yaitu:
- NPOP, yaitu Nilai Perolehan Objek Pajak atau nilai yang menjadi dasar perolehan hak.
- NPOPTKP, yaitu bagian nilai perolehan yang tidak dikenai BPHTB. Besarannya ditentukan berdasarkan peraturan daerah.
- Tarif BPHTB, yaitu persentase pajak yang berlaku di wilayah terkait.
Untuk transaksi jual beli, NPOP pada dasarnya berkaitan dengan nilai transaksi. Sementara itu, pada perolehan tertentu yang tidak berasal dari jual beli, dasar pengenaannya dapat menggunakan nilai yang ditetapkan sesuai aturan.
Cara Menghitung BPHTB Jual Beli Tanah
Rumus sederhananya adalah:
BPHTB = tarif × (NPOP − NPOPTKP)
Sebagai ilustrasi, misalnya nilai perolehan tanah sebesar Rp300 juta dan NPOPTKP yang berlaku Rp60 juta. Dengan tarif 5%, perhitungannya menjadi:
BPHTB = 5% × (Rp300 juta − Rp60 juta)
BPHTB = 5% × Rp240 juta
BPHTB = Rp12 juta
Artinya, berdasarkan angka ilustrasi tersebut, kewajiban BPHTB yang perlu dibayarkan adalah Rp12 juta.
Perlu dicatat, contoh tersebut hanya menggunakan ketentuan dan angka tertentu sebagai ilustrasi. Nilai NPOPTKP maupun dasar pengenaan pajak yang berlaku di daerah kamu perlu dikonfirmasi berdasarkan regulasi setempat.
Kapan BPHTB Harus Dibayar?
Kewajiban BPHTB timbul pada waktu tertentu sesuai jenis perolehan hak. Untuk transaksi jual beli, salah satu momen pentingnya berkaitan dengan penandatanganan perjanjian jual beli.
Sementara itu, pada perolehan melalui hibah atau tukar-menukar, kewajiban muncul ketika akta terkait ditandatangani. Untuk warisan, waktunya dapat berkaitan dengan pendaftaran peralihan hak.
BPHTB juga dapat terutang pada saat putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap atau ketika pemenang lelang ditetapkan.
Karena itu, kamu sebaiknya memastikan tahapan transaksi dan dokumen yang digunakan sebelum menyelesaikan pembayaran pajak.
Transaksi Apa Saja yang Bisa Dikecualikan?
Tidak semua perolehan tanah dan bangunan otomatis dikenai BPHTB. Ketentuan daerah dapat memberikan pengecualian untuk objek atau kondisi tertentu.
Beberapa contohnya meliputi tanah dan bangunan milik pemerintah yang digunakan untuk kepentingan pemerintahan atau pembangunan umum, perolehan untuk kepentingan ibadah, wakaf, serta kondisi tertentu bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang membeli rumah pertama.
Ketentuan pengecualian dapat memiliki persyaratan khusus. Jadi, kamu tetap perlu memeriksa aturan daerah yang berlaku agar tidak keliru menentukan kewajiban.
Jangan Lupa Cek Aturan Daerah
Perhitungan BPHTB jual beli tanah tidak cukup hanya dengan mengetahui tarif. NPOPTKP dan ketentuan mengenai nilai perolehan dapat berbeda berdasarkan peraturan daerah.
Dengan memahami komponen tersebut sejak awal, kamu dapat memperkirakan biaya transaksi secara lebih akurat dan menghindari kekurangan dana saat proses peralihan hak.
Buat kamu yang ingin memahami lebih banyak informasi seputar properti, tanah, dan berbagai hal penting sebelum melakukan transaksi, simak artikel informatif lainnya di Moladin Finance!
