Proses jual beli rumah melibatkan harga properti serta berbagai biaya tambahan yang perlu dipersiapkan sejak awal. Biaya notaris menjadi salah satu komponen penting karena berkaitan dengan pengurusan dokumen dan legalitas kepemilikan. Pemahaman mengenai rincian biaya ini membantu kamu mengantisipasi kebutuhan dana agar transaksi berjalan lebih lancar.
Rincian biaya notaris umumnya mencakup pembuatan akta, pengesahan dokumen, hingga pengurusan administrasi terkait. Besaran biaya dapat berbeda tergantung nilai transaksi dan layanan yang dibutuhkan.
Informasi tentang komponen biaya serta cara menghitungnya membuat perencanaan pembelian rumah lebih terstruktur dan meminimalkan risiko kekurangan dana saat proses berlangsung.
Komponen Biaya Jual Beli Properti
Biaya yang dibayarkan saat proses jual beli properti melalui PPAT atau notaris terdiri dari beberapa komponen. Setiap komponen memiliki fungsi berbeda, mulai dari jasa pembuatan akta hingga pungutan yang wajib disetorkan ke negara.
Sebagian biaya bersifat fleksibel karena dapat dinegosiasikan, sementara lainnya merupakan kewajiban sesuai ketentuan yang berlaku. Berikut komponennya:
- Biaya Jasa (Honorarium) PPAT
Biaya ini merupakan imbalan atas layanan PPAT atau notaris dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB) serta pengurusan dokumen terkait. Pihak yang menanggungnya dapat ditentukan melalui kesepakatan antara pembeli dan penjual. Besarannya biasanya menyesuaikan nilai transaksi serta layanan yang diberikan. - Biaya Pungutan Negara (Pajak)
Komponen ini mencakup pajak yang wajib dibayarkan dalam transaksi properti, seperti Pajak Penghasilan (PPh) dari pihak penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dari pihak pembeli. Dana tersebut disetorkan langsung ke kas negara sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku. - Biaya Administrasi atau PNBP
Biaya administrasi berkaitan dengan pengurusan teknis di kantor pertanahan, seperti pengecekan sertifikat, proses balik nama, dan validasi dokumen. Komponen ini termasuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang umumnya ditanggung oleh pembeli dan disetorkan ke Badan Pertanahan Nasional atau kantor pertanahan setempat.
Cara Menghitung Biaya Jasa (Honorarium) PPAT
Honorarium PPAT ditentukan berdasarkan nilai transaksi properti yang tercantum dalam proses jual beli. Ketentuan ini mengacu pada aturan yang mengatur batas maksimal biaya jasa pembuatan akta sehingga besarannya tidak ditetapkan secara sembarangan.
Besaran honorarium PPAT untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB) ditetapkan paling tinggi sebesar 1% dari nilai transaksi properti.
Persentase ini merupakan batas maksimum sehingga biaya aktual dapat lebih rendah tergantung kesepakatan antara pihak yang bertransaksi dan PPAT.
Rumus perhitungannya sebagai berikut:
Honorarium PPAT = Maksimal 1% × Nilai Transaksi Properti
Nilai transaksi yang digunakan dalam perhitungan biasanya mengacu pada harga jual yang tercantum dalam AJB atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Rincian Biaya Pungutan Negara (Pajak)
Pajak menjadi bagian penting dalam transaksi jual beli properti karena wajib dipenuhi sebelum penandatanganan Akta Jual Beli. Komponen ini umumnya merupakan biaya terbesar yang perlu disiapkan oleh penjual maupun pembeli. PPAT biasanya membantu menghitung serta memastikan pembayaran dilakukan sesuai ketentuan agar proses transaksi berjalan lancar.
Berikut rincian pajak yang muncul dalam jual beli properti:
| Jenis Pajak | Besaran | Penanggung Jawab | Keterangan |
| PPh (Pajak Penghasilan) Final | 2,5% dari nilai transaksi | Penjual | Dibayarkan sebelum AJB ditandatangani |
| BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) | 5% dari NPOP dikurangi NPOPTKP | Pembeli | Dibayarkan sebelum AJB ditandatangani |
Rincian Biaya Administrasi dan PNBP
Selain pajak dan honorarium PPAT, terdapat biaya administrasi yang berkaitan dengan proses teknis di kantor pertanahan. Biaya ini termasuk dalam Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dan biasanya disetorkan melalui PPAT untuk keperluan peralihan hak kepemilikan. Komponen ini mencakup pemeriksaan dokumen hingga penerbitan sertifikat baru atas nama pembeli.
Berikut rincian biaya administrasi yang umumnya muncul dalam transaksi jual beli rumah:
| Jenis Biaya | Estimasi Rincian Biaya | Keterangan |
| Cek Sertifikat | Rp50 ribu – Rp200 ribu | Digunakan untuk memastikan keabsahan dan status sertifikat |
| Validasi PPh dan BPHTB | Rp100 ribu – Rp300 ribu | Biaya administrasi untuk verifikasi pembayaran pajak |
| Biaya Balik Nama (PNBP) | Mengikuti nilai transaksi dan ketentuan BPN | Dibayarkan untuk proses perubahan nama pemilik sertifikat |
| Biaya APHT | Mengacu pada plafon kredit dan biaya pendaftaran | Berlaku jika transaksi menggunakan fasilitas pinjaman atau KPR |
Simulasi Biaya PPAT/Notaris Jual Beli Rumah
Simulasi berikut menggunakan contoh pembelian rumah secara tunai dengan nilai transaksi lebih rendah agar gambaran biayanya lebih mudah dipahami.
Asumsi kasus:
- Harga rumah: Rp500.000.000
- NJOP: Rp450.000.000
- NPOPTKP (asumsi): Rp80.000.000
- Nilai transaksi yang digunakan: Rp500.000.000
Rincian Perhitungan
| Komponen Biaya | Perhitungan | Penanggung | Jumlah |
| Honorarium PPAT (maks. 1%) | 1% × Rp500.000.000 | Negosiasi | Rp5.000.000 |
| PPh Penjual (2,5%) | 2,5% × Rp500.000.000 | Penjual | Rp12.500.000 |
| BPHTB Pembeli (5%) | 5% × (Rp500.000.000 − Rp80.000.000) | Pembeli | Rp21.000.000 |
| Biaya Balik Nama & Administrasi | Estimasi | Pembeli | Rp2.750.000 |
Total Estimasi Biaya Pembeli
Jika honorarium PPAT dibebankan kepada pembeli, maka total biaya yang perlu disiapkan:
Rp5.000.000 + Rp21.000.000 + Rp2.750.000 = Rp28.750.000
Besaran tersebut merupakan estimasi. Nilai biaya administrasi dapat berbeda tergantung lokasi properti dan kebijakan kantor pertanahan, sedangkan honorarium PPAT dapat disesuaikan melalui kesepakatan antara penjual dan pembeli.
Itulah estimasi biaya notaris jual beli rumah yang perlu kamu siapkan sebelum transaksi properti dilakukan. Setiap komponen biaya memiliki fungsi berbeda, mulai dari jasa pembuatan akta, pembayaran pajak, hingga proses administrasi peralihan hak. Perhitungan sejak awal membantu proses pembelian berjalan lebih lancar dan meminimalkan risiko kekurangan dana.
Setelah transaksi selesai dan sertifikat sudah atas nama kamu, properti tersebut juga bisa dimanfaatkan untuk kebutuhan pembiayaan. Di Moladin Finance, biaya notaris ditetapkan dalam perjanjian pembiayaan. Kamu dapat mengajukan pinjaman dengan jaminan properti seperti sertifikat rumah, ruko, apartemen, atau kost untuk berbagai kebutuhan finansial sesuai rencana.
