Memahami perbedaan hak guna bangunan dan SHM sangat penting sebelum membeli properti.
Kedua jenis sertifikat tersebut memang sama-sama diterbitkan oleh negara, tetapi memiliki kekuatan hukum, masa berlaku, serta hak kepemilikan yang berbeda.
Dalam praktiknya, masih banyak masyarakat yang belum memahami perbedaan mendasar antara keduanya.
Padahal, status sertifikat sangat memengaruhi keamanan kepemilikan, nilai jual properti, hingga kemudahan saat mengajukan kredit ke bank.
Apa Itu HGB dan SHM?
Secara sederhana, HGB dan SHM sama-sama memberikan hak untuk menggunakan tanah. Namun, tingkat kepemilikan dan batas waktunya berbeda.
Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Bangunan atau HGB merupakan hak yang diberikan oleh negara kepada seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya.
Artinya, pemegang HGB hanya memiliki hak atas bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut, sementara tanahnya tetap milik negara atau pihak lain, misalnya pemegang Hak Pengelolaan (HPL).
Saat ini aturan mengenai masa berlaku HGB diatur lebih fleksibel melalui Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021. Total masa pemanfaatannya dapat mencapai hingga 80 tahun dengan beberapa tahapan:
- Pemberian hak awal: maksimal 30 tahun
- Perpanjangan hak: maksimal 20 tahun
- Pembaruan hak: maksimal 30 tahun
Setelah seluruh masa tersebut berakhir, hak atas tanah akan kembali kepada negara atau pemilik asalnya. Karena itu, pemegang HGB biasanya perlu mengurus perpanjangan atau peningkatan status menjadi SHM sebelum masa berlakunya habis.
Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sementara itu, Sertifikat Hak Milik atau SHM merupakan bentuk kepemilikan tanah yang paling kuat dalam sistem hukum pertanahan Indonesia.
Pemegang SHM memiliki hak penuh atas tanah sekaligus bangunan yang berdiri di atasnya tanpa batas waktu. Kepemilikan tersebut juga dapat diwariskan kepada ahli waris secara sah.
Karena statusnya yang paling kuat, properti dengan sertifikat SHM umumnya memiliki nilai jual lebih tinggi dibandingkan properti dengan status HGB.
Perbedaan Hak Guna Bangunan dan SHM yang Perlu Kamu Tahu
Setelah memahami pengertiannya, langkah berikutnya adalah mengenali perbedaan hak guna bangunan dan SHM secara lebih rinci.
Perbedaan tersebut dapat dilihat dari berbagai aspek penting, mulai dari hak kepemilikan hingga nilai investasinya.
1. Hak Kepemilikan atas Tanah
Perbedaan paling mendasar terletak pada hak kepemilikan tanah.
Pada sertifikat HGB, pemilik hanya memiliki hak untuk menggunakan tanah dan membangun properti di atasnya. Tanah tersebut tetap menjadi milik negara atau pihak lain.
Sedangkan pada SHM, pemilik memiliki tanah sekaligus bangunan secara penuh. Dengan kata lain, kepemilikannya bersifat permanen dan tidak terbatas waktu.
Karena itu, SHM sering dianggap sebagai bentuk kepemilikan properti yang paling aman.
2. Masa Berlaku Sertifikat
Masa berlaku juga menjadi aspek penting dalam memahami perbedaan hak guna bangunan dan SHM.
HGB memiliki batas waktu tertentu yang harus diperpanjang setelah habis masa berlakunya. Jika tidak diperpanjang, hak atas tanah bisa kembali kepada negara.
Sebaliknya, SHM tidak memiliki batas waktu. Sertifikat ini tetap berlaku selama pemiliknya masih tercatat secara sah dan tidak terjadi perubahan status hukum.
3. Nilai Jual Properti
Status sertifikat juga sangat memengaruhi harga properti di pasaran.
Beberapa alasan mengapa properti SHM biasanya lebih mahal antara lain:
- Kepemilikan tanah bersifat permanen
- Tidak perlu memperpanjang masa berlaku sertifikat
- Risiko hukum lebih kecil
- Lebih diminati oleh pembeli
Sebaliknya, properti dengan status HGB biasanya memiliki harga yang sedikit lebih rendah. Hal ini karena ada faktor masa berlaku yang harus diperhatikan oleh calon pembeli.
4. Kemudahan Sebagai Agunan Kredit
Sertifikat properti sering digunakan sebagai jaminan saat mengajukan pinjaman ke bank.
SHM umumnya lebih disukai oleh lembaga keuangan karena status hukumnya paling kuat. Sertifikat ini dianggap memiliki risiko yang lebih kecil bagi pemberi pinjaman.
HGB sebenarnya juga dapat dijadikan agunan kredit. Namun, bank biasanya mempertimbangkan sisa masa berlaku HGB sebelum menyetujui pinjaman.
Tabel Perbedaan Hak Guna Bangunan dan SHM
Agar lebih mudah dipahami, berikut ringkasan perbedaan hak guna bangunan dan SHM dalam beberapa aspek utama.
| Aspek | HGB | SHM |
|---|---|---|
| Kepemilikan | Hak atas bangunan saja | Hak atas tanah dan bangunan |
| Masa berlaku | Maksimal hingga 80 tahun | Tidak terbatas |
| Nilai jual | Umumnya lebih rendah | Lebih tinggi |
| Agunan kredit | Bisa digunakan, tetapi tergantung sisa masa berlaku | Lebih mudah diterima bank |
| Pengguna | WNI dan badan hukum | Hanya WNI |
| Cocok untuk | Properti komersial atau hunian jangka menengah | Hunian permanen dan investasi jangka panjang |
Cara Mengubah HGB Menjadi SHM
Dalam beberapa kondisi, pemilik properti dengan status HGB dapat meningkatkan status sertifikatnya menjadi SHM.
Proses ini biasanya dilakukan melalui kantor pertanahan setempat dengan memenuhi sejumlah persyaratan administrasi.
Beberapa dokumen yang biasanya diperlukan antara lain:
- Sertifikat HGB asli
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Fotokopi SPPT PBB terbaru
- Fotokopi KTP pemilik
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Surat pernyataan kepemilikan tanah
- Surat permohonan kepada kantor pertanahan
- Formulir pengajuan perubahan status sertifikat
Setelah dokumen lengkap, pemohon akan diminta membayar beberapa biaya administrasi seperti:
- Biaya pendaftaran sertifikat
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
- Biaya pengukuran tanah
- Biaya jasa notaris
- Biaya laporan pemeriksaan tanah
Proses perubahan status sertifikat ini biasanya tidak memerlukan waktu terlalu lama. Dalam beberapa kasus, prosesnya bisa selesai sekitar lima hari kerja setelah seluruh biaya administrasi dilunasi.
Mengapa Banyak Perumahan Baru Menggunakan HGB?
Sebagian orang merasa khawatir ketika menemukan rumah di perumahan baru masih menggunakan sertifikat HGB. Padahal, hal tersebut merupakan praktik yang umum dalam industri properti.
Menurut Pasal 21 UUPA, hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Sementara itu, perusahaan pengembang atau developer merupakan badan hukum.
Sementara itu, pengembang perumahan biasanya berbentuk badan hukum seperti perusahaan. Karena itu, mereka tidak dapat memiliki tanah dengan status SHM.
Sebagai gantinya, developer menggunakan HGB sebagai dasar hukum untuk mengembangkan proyek perumahan.
Setelah rumah dijual kepada pembeli, pemilik rumah biasanya dapat mengurus peningkatan status sertifikat menjadi SHM secara mandiri melalui kantor pertanahan.
Jika kamu memiliki properti dan membutuhkan dana tambahan tanpa harus menjual aset tersebut, salah satu solusi yang bisa dipertimbangkan adalah menggunakan properti sebagai jaminan pembiayaan.
Moladin Finance menyediakan layanan pinjaman jaminan properti dengan proses yang relatif cepat dan fleksibel.
