Mengenal Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Pengertian, Tarif, dan Cara Menghitungnya

5

Aktivitas jual beli properti tidak hanya membutuhkan persiapan dana untuk membeli rumah atau tanah, tetapi juga biaya tambahan berupa pajak dan administrasi. Salah satu biaya yang perlu diperhatikan adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang muncul saat terjadi perolehan hak atas tanah maupun bangunan.

BPHTB menjadi bagian penting dalam proses transaksi properti karena berkaitan langsung dengan perpindahan hak kepemilikan. Besaran pajak ini ditentukan berdasarkan nilai perolehan objek pajak serta aturan yang berlaku di masing-masing daerah.

Simak pengertian, tarif, dasar perhitungan, hingga contoh cara menghitung BPHTB agar dapat mengetahui perkiraan biaya yang perlu disiapkan sebelum membeli properti.

Pengertian BPHTB dalam Transaksi Properti

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh orang pribadi maupun badan. Aturan mengenai BPHTB tercantum dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) serta diperbarui melalui Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD).

Dalam transaksi jual beli properti, BPHTB umumnya menjadi kewajiban pembeli sebagai biaya atas proses peralihan hak kepemilikan. Besarannya dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Objek BPHTB

Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, baik melalui pemindahan hak maupun pemberian hak baru.

Pemindahan hak yang dikenakan BPHTB meliputi jual beli, tukar-menukar, hibah, waris, hibah wasiat, lelang, hingga penggabungan, peleburan, dan pemekaran usaha.

Sementara pemberian hak baru mencakup pemberian hak karena kelanjutan pelepasan hak maupun di luar pelepasan hak.

Hak atas tanah dan bangunan yang menjadi objek BPHTB meliputi:

• Hak milik
• Hak guna usaha (HGU)
• Hak guna bangunan (HGB)
• Hak pakai
• Hak milik atas satuan rumah susun
• Hak pengelolaan

Objek yang Dikecualikan dari BPHTB

Tidak semua perolehan hak atas tanah dan bangunan dikenakan BPHTB. Beberapa objek yang dikecualikan dari pajak ini meliputi:

• Tanah dan bangunan milik pemerintah, pemerintah daerah, penyelenggara negara, serta lembaga negara yang tercatat sebagai barang milik negara atau daerah.
• Perolehan hak oleh negara untuk kepentingan pemerintahan atau pembangunan umum.
• Perolehan hak oleh badan atau perwakilan lembaga internasional tertentu yang tidak menjalankan kegiatan usaha.
• Perolehan hak oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas timbal balik.
• Perolehan hak akibat konversi hak atau perbuatan hukum lain yang tidak menyebabkan perubahan nama.
• Perolehan hak karena wakaf.
• Perolehan hak yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
• Perolehan rumah pertama bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sesuai ketentuan yang berlaku.

Tarif BPHTB dan Subjek yang Dikenakan

BPHTB merupakan pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota setelah kewenangannya dialihkan dari pemerintah pusat melalui Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan secara hukum.

Berdasarkan Pasal 88 ayat (1) UU PDRD, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP dapat berbeda di setiap daerah sesuai aturan pemerintah daerah masing-masing.

Syarat BPHTB

Saat melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan, wajib pajak perlu menyiapkan sejumlah dokumen untuk proses pengurusan BPHTB, antara lain:

• Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB tahun berjalan
• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak
• Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau bukti pembayaran PBB melalui ATM untuk 5 tahun terakhir
• Fotokopi bukti kepemilikan tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik

Untuk perolehan hak atas tanah dan bangunan melalui hibah, waris, atau jual beli waris, dokumen tambahan yang perlu disiapkan meliputi:

• SSPD BPHTB
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
• Fotokopi KTP wajib pajak
• Bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir
• Fotokopi bukti kepemilikan tanah seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik
• Fotokopi surat keterangan waris atau akta hibah
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK)

Kelengkapan dokumen tersebut diperlukan agar proses pembayaran BPHTB dan pengalihan hak atas tanah maupun bangunan dapat berjalan sesuai ketentuan yang berlaku.

Cara Menghitung BPHTB

Rumus menghitung BPHTB adalah:

BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)

Keterangan:

• NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah nilai transaksi atau harga perolehan tanah dan/atau bangunan.
• NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah batas nilai yang tidak dikenakan pajak dan besarannya dapat berbeda di setiap daerah.

Contoh perhitungan:

Seseorang membeli rumah di wilayah Bandung dengan harga transaksi sebesar Rp1.500.000.000. Nilai NPOPTKP yang berlaku sebesar Rp80.000.000.

Perhitungannya:

BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
BPHTB = 5% x (Rp1.500.000.000 – Rp80.000.000)
BPHTB = 5% x Rp1.420.000.000
BPHTB = Rp71.000.000

Jadi, BPHTB yang perlu dibayarkan pembeli sebesar Rp71 juta.

Ketentuan BPHTB

Proses pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan harus melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris agar memiliki kekuatan hukum. Ketentuan BPHTB diatur dalam Pasal 91 dan Pasal 92 UU PDRD.

Beberapa ketentuan yang perlu diperhatikan yaitu:

• PPAT/notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB.
• Pejabat lelang dan kantor pertanahan hanya dapat menerbitkan dokumen terkait perolehan hak setelah bukti pembayaran pajak diserahkan.
• Akta pemindahan hak atau risalah lelang wajib dilaporkan kepada kepala daerah paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.

Jika PPAT, notaris, atau pihak terkait melanggar ketentuan BPHTB, dapat dikenakan sanksi administratif berupa denda sesuai aturan yang berlaku.

Cara Mengurus BPHTB Online Melalui e-BPHTB

Pengurusan BPHTB kini dapat dilakukan secara online melalui layanan e-BPHTB yang disediakan oleh pemerintah daerah. Sebagai contoh, untuk wilayah DKI Jakarta, proses dapat dilakukan melalui situs pajakonline.jakarta.go.id atau layanan e-BPHTB Jakarta.

Berikut tahapan mengurus BPHTB secara online:

1. Buat akun dan login
   Kunjungi situs pajakonline.jakarta.go.id, lalu lakukan registrasi menggunakan data wajib pajak. Setelah akun aktif, masuk ke layanan e-BPHTB.
2. Masukkan data objek pajak
   Isi Nomor Objek Pajak (NOP) PBB-P2 untuk melakukan pengecekan data pajak tanah atau bangunan yang akan ditransaksikan.
3. Isi formulir SSPD BPHTB elektronik
   Lengkapi data seperti:
   • Nama dan NIK wajib pajak atau NPWP badan
   • Alamat wajib pajak
   • NOP PBB-P2
   • Jenis perolehan hak tanah dan bangunan
   • Nomor sertifikat
   • Nilai transaksi atau harga jual
   • Luas tanah dan bangunan serta NJOP
4. Buat kode pembayaran
   Setelah data lengkap, sistem akan menghitung BPHTB terutang. Wajib pajak dapat membuat kode bayar dan melakukan pembayaran melalui kanal pembayaran yang tersedia.
5. Unggah dokumen pendukung
   Setelah pembayaran berhasil, lengkapi permohonan pelayanan dengan mengunggah dokumen seperti AJB dan dokumen pendukung lainnya.
6. Cetak SSPD BPHTB elektronik
   Setelah proses verifikasi selesai, SSPD BPHTB elektronik yang telah disahkan dapat dicetak sebagai bukti pembayaran dan proses pengurusan BPHTB dinyatakan selesai.

Perlu diketahui, setiap daerah dapat memiliki portal e-BPHTB masing-masing sesuai kebijakan pemerintah daerah setempat.

Memahami objek yang dikenakan, tarif, cara menghitung, hingga dokumen yang diperlukan dapat membantu proses peralihan hak berjalan lebih lancar. Pastikan seluruh dokumen properti lengkap dan pembayaran BPHTB dilakukan sesuai ketentuan agar transaksi memiliki kekuatan hukum.

Bagi yang sedang merencanakan pembelian rumah atau properti, perhitungan biaya sejak awal dapat membantu menyiapkan dana secara lebih matang. Temukan informasi finansial dan tips properti lainnya hanya di Moladin Finance.