Status sertifikat tanah menjadi salah satu aspek penting dalam kepemilikan properti, terutama jika properti tersebut ingin digunakan sebagai jaminan pembiayaan atau agunan kredit. Salah satu pertanyaan yang sering muncul adalah: apakah Hak Guna Bangunan (HGB) bisa diubah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)?
Secara hukum, jawabannya bisa. Pemilik tanah dapat mengajukan peningkatan hak dari HGB menjadi Hak Milik (HM) melalui kantor pertanahan di bawah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).
Informasi resmi mengenai proses perubahan SHGB menjadi SHM/HM juga tersedia melalui layanan pertanahan digital ATR/BPN dan aplikasi Sentuh Tanahku.
https://www.atrbpn.go.id/berita/masyarakat-dapat-mengubah-shgb-menjadi-shm-cek-persyaratan-dan-prosedurnya-di-aplikasi-sentuh-tanahku
Peningkatan status ini biasanya dilakukan oleh pemilik rumah yang ingin memperoleh kepastian hukum kepemilikan tanah yang lebih kuat, sekaligus meningkatkan nilai properti.
Perbedaan HGB dan Hak Milik (HM)
Sebelum membahas prosedur perubahan status sertifikat, penting memahami perbedaan antara Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Milik (HM).
Hak Guna Bangunan (HGB)
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu.
Dalam regulasi pertanahan di Indonesia, HGB umumnya diberikan dengan masa berlaku:
- maksimal 30 tahun
- dapat diperpanjang
- dapat diperbarui setelah masa berlaku berakhir
Ketentuan ini tercantum dalam regulasi pertanahan yang dapat diakses melalui dokumen peraturan berikut:
https://peraturan.bpk.go.id/Download/154522/PP%20Nomor%2018%20Tahun%202021.pdf
HGB banyak digunakan untuk:
- kawasan perumahan yang dibangun oleh developer
- apartemen
- properti komersial
- tanah yang berada di atas tanah negara atau hak pengelolaan
Hak Milik (HM)
Hak Milik merupakan jenis hak atas tanah yang paling kuat dalam sistem hukum pertanahan Indonesia.
Menurut rumusan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960, Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
Dokumen terkait dapat dilihat pada arsip peraturan berikut:
https://peraturan.bpk.go.id/DownloadUjiMateri/14/69_PUU-XIII_2015.pdf
Karena sifatnya tersebut, properti dengan status Hak Milik biasanya memiliki nilai hukum dan nilai pasar yang lebih tinggi dibanding HGB.
Apakah HGB Bisa Diubah Menjadi Hak Milik?
Ya, HGB dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik, terutama jika tanah tersebut digunakan sebagai rumah tinggal milik Warga Negara Indonesia (WNI).
ATR/BPN juga menyediakan layanan perubahan hak ini melalui kantor pertanahan maupun layanan digital.
Informasi layanan pertanahan dapat diakses melalui:
https://www.atrbpn.go.id/layanan
Namun, proses peningkatan hak ini hanya dapat dilakukan jika tanah memenuhi ketentuan yang berlaku.
Syarat Mengubah HGB Menjadi Hak Milik
Dalam praktik layanan pertanahan, pemohon harus memenuhi beberapa syarat administratif sebelum mengajukan peningkatan hak.
Beberapa persyaratan yang biasanya diminta antara lain:
- formulir permohonan perubahan hak
- identitas pemohon (KTP dan KK)
- sertifikat HGB asli
- surat kuasa jika pengurusan dikuasakan
- dokumen bangunan seperti IMB atau Persetujuan Bangunan Gedung
Pada layanan tertentu, perubahan hak dari HGB menjadi Hak Milik untuk rumah tinggal dapat berlaku pada tanah dengan luas sampai dengan 600 m², sesuai informasi layanan yang ditampilkan pada portal ATR/BPN daerah.
Contoh layanan tersebut dapat dilihat pada:
https://kot-jakut.atrbpn.go.id/eform
Persyaratan tambahan dapat berbeda tergantung verifikasi yang dilakukan oleh kantor pertanahan setempat.
Peran Dokumen Pajak dalam Proses Perubahan Hak
Dalam beberapa proses administrasi pertanahan, petugas dapat meminta dokumen terkait objek pajak tanah, seperti data Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Dokumen tersebut biasanya digunakan untuk membantu proses verifikasi data objek tanah, misalnya:
- mencocokkan data tanah dengan catatan pajak
- memastikan tidak ada ketidaksesuaian data objek properti
Namun, kebutuhan dokumen pajak dapat menyesuaikan dengan hasil pemeriksaan berkas oleh kantor pertanahan.
Prosedur Mengubah HGB Menjadi Hak Milik
Jika seluruh dokumen telah disiapkan, pemilik tanah dapat mengajukan peningkatan hak melalui kantor pertanahan.
Berikut tahapan umum yang biasanya dilakukan.
1. Mengajukan Permohonan ke Kantor Pertanahan
Pemohon datang ke kantor pertanahan sesuai lokasi tanah dan mengajukan permohonan perubahan status hak.
Petugas akan memeriksa kelengkapan dokumen yang diajukan.
2. Verifikasi Administrasi Tanah
Kantor pertanahan akan melakukan pemeriksaan terhadap:
- data fisik tanah
- data yuridis kepemilikan
- kesesuaian dokumen administrasi
Jika diperlukan, petugas dapat melakukan pengukuran ulang atau pengecekan data tanah.
3. Pembayaran Biaya Layanan Pertanahan
Dalam beberapa publikasi layanan ATR/BPN daerah, biaya perubahan hak dari HGB menjadi Hak Milik disebut sekitar Rp50.000 sebagai biaya layanan dasar.
Contoh informasi biaya layanan dapat dilihat pada:
https://kab-bantul.atrbpn.go.id/berita/optimalisasi-layanan-publik-atr-bpn-bantul-hadirkan-layanan-jemput-bola-peningkatan-hak-begini-tata-caranya
Rincian biaya dan prosedur dapat menyesuaikan kebijakan kantor pertanahan setempat.
4. Penerbitan Sertifikat Hak Milik
Setelah proses verifikasi selesai dan permohonan disetujui, kantor pertanahan akan menerbitkan sertifikat Hak Milik sebagai pengganti sertifikat HGB sebelumnya.
Lama proses dapat berbeda tergantung kondisi administrasi dan hasil pemeriksaan dokumen.
Kenapa Banyak Pemilik Rumah Mengubah HGB ke Hak Milik?
Ada beberapa alasan mengapa peningkatan status hak tanah ini cukup sering dilakukan.
Kepastian Hukum Lebih Kuat
Hak Milik merupakan hak atas tanah yang paling kuat dalam sistem hukum pertanahan Indonesia.
Tidak Bergantung Masa Berlaku
Berbeda dengan HGB yang memiliki jangka waktu tertentu, Hak Milik bersifat turun-temurun.
Nilai Properti Lebih Tinggi
Properti dengan status Hak Milik biasanya memiliki nilai pasar yang lebih baik.
Lebih Mudah Digunakan Sebagai Jaminan Pembiayaan
Dalam praktik pembiayaan, banyak lembaga keuangan yang menilai properti dengan status Hak Milik memiliki tingkat kepastian hukum yang lebih tinggi sehingga lebih mudah digunakan sebagai agunan kredit atau jaminan pembiayaan.
Kesimpulan
Hak Guna Bangunan (HGB) dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik (HM) melalui layanan pertanahan di kantor ATR/BPN, terutama untuk tanah yang digunakan sebagai rumah tinggal milik WNI.
Proses ini memerlukan dokumen administrasi seperti sertifikat HGB, identitas pemilik, serta dokumen bangunan. Dalam beberapa proses verifikasi, dokumen pajak tanah juga dapat diminta untuk memastikan kesesuaian data objek tanah.
Dengan status Hak Milik, pemilik properti akan memperoleh kepastian hukum yang lebih kuat, serta potensi nilai properti yang lebih baik, terutama jika properti tersebut akan digunakan sebagai jaminan pembiayaan atau agunan kredit.
