Frengki Chua

Menjalankan bisnis bukan hanya soal menjual produk atau layanan. Salah satu faktor yang sering menentukan apakah sebuah usaha bisa bertahan lama atau tidak adalah cara pemilik bisnis mengelola keuangan.

Di Indonesia, hal ini menjadi semakin penting karena UMKM merupakan tulang punggung ekonomi nasional. Data pemerintah menunjukkan jumlah UMKM mencapai sekitar 64 juta unit usaha, dengan kontribusi sekitar 61% terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) dan menyerap lebih dari 97% tenaga kerja nasional.

Sumber : https://djpb.kemenkeu.go.id/kppn/curup/id/data-publikasi/artikel/2885-umkm-hebat%2C-perekonomian-nasional-meningkat.html

Namun di sisi lain, banyak pelaku UMKM masih menghadapi tantangan dalam manajemen keuangan, seperti pencatatan yang belum rapi atau pemisahan keuangan pribadi dan bisnis yang belum jelas.

Sumber : https://ejurnal.umri.ac.id/index.php/jae/article/view/5765

Agar bisnis lebih stabil dan berkelanjutan, berikut beberapa financial habits yang penting dimiliki oleh pemilik usaha kecil dan menengah di Indonesia.

1. Memisahkan Keuangan Bisnis dan Pribadi

Ini adalah kebiasaan finansial paling dasar, tetapi masih sering diabaikan.

Banyak pemilik usaha kecil mencampur:

• uang penjualan
• pengeluaran rumah tangga
• modal usaha

Padahal, jika keuangan tidak dipisahkan, pemilik bisnis akan kesulitan mengetahui:

• apakah bisnis benar-benar menghasilkan keuntungan
• berapa biaya operasional yang sebenarnya
• apakah bisnis layak dikembangkan

Membuka rekening khusus bisnis merupakan langkah sederhana yang bisa membantu pengelolaan keuangan menjadi lebih transparan.

2. Membuat Catatan Keuangan Secara Rutin

Salah satu masalah klasik UMKM di Indonesia adalah pencatatan keuangan yang belum sistematis. Banyak usaha hanya mengandalkan ingatan atau catatan sederhana tanpa laporan yang jelas.

Padahal pencatatan keuangan membantu pelaku usaha memahami:

• arus kas bisnis
• biaya operasional
• profit sebenarnya

Beberapa laporan sederhana yang sebaiknya dimiliki antara lain:

• laporan penjualan harian
• laporan arus kas
• laporan laba rugi

Dengan pencatatan yang baik, pemilik usaha juga akan lebih mudah mengajukan pembiayaan ke bank atau fintech.

3. Memahami Arus Kas (Cash Flow)

Banyak bisnis yang sebenarnya menghasilkan keuntungan, tetapi tetap mengalami kesulitan keuangan karena cash flow tidak terkelola dengan baik.

Cash flow berarti:

• uang yang masuk dari penjualan
• uang yang keluar untuk biaya operasional

Jika pengeluaran lebih cepat daripada pemasukan, bisnis bisa mengalami kekurangan likuiditas meskipun secara teori masih untung.

Karena itu, pemilik usaha perlu membiasakan diri memantau arus kas secara rutin.

4. Menetapkan Anggaran Bisnis

Kebiasaan finansial berikutnya adalah membuat budget atau anggaran bisnis.

Anggaran membantu pelaku usaha menentukan batas pengeluaran untuk:

• produksi
• pemasaran
• operasional
• pengembangan usaha

Penelitian menunjukkan bahwa pelaku usaha dengan literasi keuangan yang lebih baik cenderung mampu membuat anggaran bisnis dan mengontrol biaya produksi dengan lebih efektif.

Sumber : https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/23311975.2025.2487837

Tanpa anggaran yang jelas, pengeluaran bisnis sering kali tidak terkontrol.

5. Mengelola Utang Secara Sehat

Akses pembiayaan merupakan salah satu faktor penting bagi pertumbuhan UMKM. Namun utang yang tidak dikelola dengan baik justru dapat menjadi beban bisnis.

Data menunjukkan porsi kredit perbankan yang disalurkan ke UMKM masih sekitar 21% dari total kredit nasional, sehingga akses pembiayaan masih menjadi tantangan bagi banyak pelaku usaha.

Sumber : https://umkm.go.id/news/trujm0bu4rptb9nde9a8b09h

Karena itu, utang sebaiknya digunakan untuk:

• ekspansi usaha
• pembelian alat produksi
• peningkatan kapasitas bisnis

Bukan untuk menutup kerugian operasional yang terus berulang.

6. Memahami Harga Pokok Produk

Kesalahan lain yang sering terjadi adalah pemilik usaha tidak menghitung harga pokok produksi secara detail.

Akibatnya:

• harga jual terlalu rendah
• margin keuntungan tidak jelas
• bisnis sulit berkembang

Menghitung harga pokok produksi biasanya mencakup:

• bahan baku
• biaya tenaga kerja
• biaya operasional
• biaya distribusi

Dengan perhitungan yang tepat, pemilik usaha bisa menentukan harga yang lebih sehat.

7. Menyisihkan Dana Darurat Bisnis

Seperti halnya keuangan pribadi, bisnis juga membutuhkan dana cadangan.

Dana ini bisa digunakan saat terjadi:

• penurunan penjualan
• kenaikan biaya bahan baku
• kondisi ekonomi yang tidak stabil

Pengalaman pandemi menunjukkan banyak bisnis yang tutup bukan karena tidak memiliki pasar, tetapi karena tidak memiliki cadangan keuangan untuk bertahan saat krisis.

8. Meningkatkan Literasi Keuangan

Literasi keuangan memiliki pengaruh besar terhadap keberhasilan bisnis.

Sejumlah penelitian menunjukkan bahwa pengetahuan finansial berhubungan langsung dengan kinerja keuangan UMKM.

Pelaku usaha dengan literasi keuangan yang baik cenderung:

• membuat laporan keuangan
• mengontrol biaya operasional
• memanfaatkan pembiayaan dengan lebih efektif

Saat ini banyak program edukasi finansial yang disediakan oleh:

• bank
• fintech
• pemerintah
• komunitas bisnis

9. Memanfaatkan Teknologi Keuangan

Digitalisasi juga menjadi kebiasaan finansial baru yang penting bagi pelaku usaha.

Teknologi seperti:

• aplikasi akuntansi
• pembayaran digital
• platform pembiayaan

dapat membantu bisnis menjadi lebih efisien.

Selain itu, digitalisasi juga dapat memperluas akses pembiayaan bagi pelaku UMKM yang sebelumnya sulit mendapatkan pinjaman dari lembaga keuangan formal.

Kesimpulan

UMKM merupakan motor penggerak ekonomi Indonesia dengan kontribusi besar terhadap PDB dan penyerapan tenaga kerja. Namun agar bisnis bisa bertahan dan berkembang, pelaku usaha perlu memiliki kebiasaan finansial yang sehat.

Mulai dari memisahkan keuangan bisnis, membuat pencatatan keuangan, hingga memahami arus kas, semua kebiasaan ini dapat membantu pemilik usaha mengambil keputusan yang lebih tepat.

Dengan pengelolaan keuangan yang baik, bisnis kecil pun memiliki peluang besar untuk berkembang menjadi usaha yang lebih besar dan berkelanjutan.

Status sertifikat tanah menjadi salah satu aspek penting dalam kepemilikan properti, terutama jika properti tersebut ingin digunakan sebagai jaminan pembiayaan atau agunan kredit. Salah satu pertanyaan yang sering muncul adalah: apakah Hak Guna Bangunan (HGB) bisa diubah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)?

Secara hukum, jawabannya bisa. Pemilik tanah dapat mengajukan peningkatan hak dari HGB menjadi Hak Milik (HM) melalui kantor pertanahan di bawah Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Informasi resmi mengenai proses perubahan SHGB menjadi SHM/HM juga tersedia melalui layanan pertanahan digital ATR/BPN dan aplikasi Sentuh Tanahku.
https://www.atrbpn.go.id/berita/masyarakat-dapat-mengubah-shgb-menjadi-shm-cek-persyaratan-dan-prosedurnya-di-aplikasi-sentuh-tanahku

Peningkatan status ini biasanya dilakukan oleh pemilik rumah yang ingin memperoleh kepastian hukum kepemilikan tanah yang lebih kuat, sekaligus meningkatkan nilai properti.

Perbedaan HGB dan Hak Milik (HM)

Sebelum membahas prosedur perubahan status sertifikat, penting memahami perbedaan antara Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Milik (HM).

Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu.

Dalam regulasi pertanahan di Indonesia, HGB umumnya diberikan dengan masa berlaku:

• maksimal 30 tahun
• dapat diperpanjang
• dapat diperbarui setelah masa berlaku berakhir

Ketentuan ini tercantum dalam regulasi pertanahan yang dapat diakses melalui dokumen peraturan berikut:
https://peraturan.bpk.go.id/Download/154522/PP%20Nomor%2018%20Tahun%202021.pdf

HGB banyak digunakan untuk:

• kawasan perumahan yang dibangun oleh developer
• apartemen
• properti komersial
• tanah yang berada di atas tanah negara atau hak pengelolaan

Hak Milik (HM)

Hak Milik merupakan jenis hak atas tanah yang paling kuat dalam sistem hukum pertanahan Indonesia.

Menurut rumusan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960, Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.

Dokumen terkait dapat dilihat pada arsip peraturan berikut:
https://peraturan.bpk.go.id/DownloadUjiMateri/14/69_PUU-XIII_2015.pdf

Karena sifatnya tersebut, properti dengan status Hak Milik biasanya memiliki nilai hukum dan nilai pasar yang lebih tinggi dibanding HGB.

Apakah HGB Bisa Diubah Menjadi Hak Milik?

Ya, HGB dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik, terutama jika tanah tersebut digunakan sebagai rumah tinggal milik Warga Negara Indonesia (WNI).

ATR/BPN juga menyediakan layanan perubahan hak ini melalui kantor pertanahan maupun layanan digital.

Informasi layanan pertanahan dapat diakses melalui:
https://www.atrbpn.go.id/layanan

Namun, proses peningkatan hak ini hanya dapat dilakukan jika tanah memenuhi ketentuan yang berlaku.

Syarat Mengubah HGB Menjadi Hak Milik

Dalam praktik layanan pertanahan, pemohon harus memenuhi beberapa syarat administratif sebelum mengajukan peningkatan hak.

Beberapa persyaratan yang biasanya diminta antara lain:

• formulir permohonan perubahan hak
• identitas pemohon (KTP dan KK)
• sertifikat HGB asli
• surat kuasa jika pengurusan dikuasakan
• dokumen bangunan seperti IMB atau Persetujuan Bangunan Gedung

Pada layanan tertentu, perubahan hak dari HGB menjadi Hak Milik untuk rumah tinggal dapat berlaku pada tanah dengan luas sampai dengan 600 m², sesuai informasi layanan yang ditampilkan pada portal ATR/BPN daerah.

Contoh layanan tersebut dapat dilihat pada:
https://kot-jakut.atrbpn.go.id/eform

Persyaratan tambahan dapat berbeda tergantung verifikasi yang dilakukan oleh kantor pertanahan setempat.

Peran Dokumen Pajak dalam Proses Perubahan Hak

Dalam beberapa proses administrasi pertanahan, petugas dapat meminta dokumen terkait objek pajak tanah, seperti data Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Dokumen tersebut biasanya digunakan untuk membantu proses verifikasi data objek tanah, misalnya:

• mencocokkan data tanah dengan catatan pajak
• memastikan tidak ada ketidaksesuaian data objek properti

Namun, kebutuhan dokumen pajak dapat menyesuaikan dengan hasil pemeriksaan berkas oleh kantor pertanahan.

Prosedur Mengubah HGB Menjadi Hak Milik

Jika seluruh dokumen telah disiapkan, pemilik tanah dapat mengajukan peningkatan hak melalui kantor pertanahan.

Berikut tahapan umum yang biasanya dilakukan.

1. Mengajukan Permohonan ke Kantor Pertanahan

Pemohon datang ke kantor pertanahan sesuai lokasi tanah dan mengajukan permohonan perubahan status hak.

Petugas akan memeriksa kelengkapan dokumen yang diajukan.

2. Verifikasi Administrasi Tanah

Kantor pertanahan akan melakukan pemeriksaan terhadap:

• data fisik tanah
• data yuridis kepemilikan
• kesesuaian dokumen administrasi

Jika diperlukan, petugas dapat melakukan pengukuran ulang atau pengecekan data tanah.

3. Pembayaran Biaya Layanan Pertanahan

Dalam beberapa publikasi layanan ATR/BPN daerah, biaya perubahan hak dari HGB menjadi Hak Milik disebut sekitar Rp50.000 sebagai biaya layanan dasar.

Contoh informasi biaya layanan dapat dilihat pada:
https://kab-bantul.atrbpn.go.id/berita/optimalisasi-layanan-publik-atr-bpn-bantul-hadirkan-layanan-jemput-bola-peningkatan-hak-begini-tata-caranya

Rincian biaya dan prosedur dapat menyesuaikan kebijakan kantor pertanahan setempat.

4. Penerbitan Sertifikat Hak Milik

Setelah proses verifikasi selesai dan permohonan disetujui, kantor pertanahan akan menerbitkan sertifikat Hak Milik sebagai pengganti sertifikat HGB sebelumnya.

Lama proses dapat berbeda tergantung kondisi administrasi dan hasil pemeriksaan dokumen.

Kenapa Banyak Pemilik Rumah Mengubah HGB ke Hak Milik?

Ada beberapa alasan mengapa peningkatan status hak tanah ini cukup sering dilakukan.

Kepastian Hukum Lebih Kuat

Hak Milik merupakan hak atas tanah yang paling kuat dalam sistem hukum pertanahan Indonesia.

Tidak Bergantung Masa Berlaku

Berbeda dengan HGB yang memiliki jangka waktu tertentu, Hak Milik bersifat turun-temurun.

Nilai Properti Lebih Tinggi

Properti dengan status Hak Milik biasanya memiliki nilai pasar yang lebih baik.

Lebih Mudah Digunakan Sebagai Jaminan Pembiayaan

Dalam praktik pembiayaan, banyak lembaga keuangan yang menilai properti dengan status Hak Milik memiliki tingkat kepastian hukum yang lebih tinggi sehingga lebih mudah digunakan sebagai agunan kredit atau jaminan pembiayaan.

Kesimpulan

Hak Guna Bangunan (HGB) dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik (HM) melalui layanan pertanahan di kantor ATR/BPN, terutama untuk tanah yang digunakan sebagai rumah tinggal milik WNI.

Proses ini memerlukan dokumen administrasi seperti sertifikat HGB, identitas pemilik, serta dokumen bangunan. Dalam beberapa proses verifikasi, dokumen pajak tanah juga dapat diminta untuk memastikan kesesuaian data objek tanah.

Dengan status Hak Milik, pemilik properti akan memperoleh kepastian hukum yang lebih kuat, serta potensi nilai properti yang lebih baik, terutama jika properti tersebut akan digunakan sebagai jaminan pembiayaan atau agunan kredit.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan salah satu jenis pajak yang dikenakan atas kepemilikan atau pemanfaatan tanah dan bangunan di Indonesia. Pajak ini menjadi bagian penting dalam sistem perpajakan nasional maupun daerah serta memiliki peran dalam mendukung pembangunan dan pengelolaan aset.

Dasar hukum dan pengelolaan PBB telah mengalami perubahan seiring dengan kebijakan desentralisasi fiskal di Indonesia.

Dasar Hukum PBB

Beberapa regulasi utama yang menjadi landasan PBB antara lain:

1. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan
   Sumber: JDIH Kementerian Keuangan
   https://jdih.kemenkeu.go.id
2. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas UU No. 12 Tahun 1985
   Mengatur penyempurnaan ketentuan PBB.
3. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
   Mengalihkan pengelolaan sebagian besar PBB kepada pemerintah daerah (PBB Perdesaan dan Perkotaan).
4. Direktorat Jenderal Pajak (DJP) – Kementerian Keuangan RI
   Informasi umum perpajakan nasional
   https://www.pajak.go.id

Komponen dan Jenis Pajak Bumi dan Bangunan

PBB diklasifikasikan berdasarkan jenis objek dan karakteristik penggunaannya. Berikut komponennya:

1. PBB Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2)

PBB-P2 adalah pajak atas tanah dan/atau bangunan yang berada di wilayah perdesaan dan perkotaan, seperti:

• Rumah tinggal
• Apartemen
• Ruko
• Gedung perkantoran
• Tanah kosong di kawasan permukiman

Sejak diberlakukannya UU No. 28 Tahun 2009, PBB-P2 dikelola oleh pemerintah kabupaten/kota.

Sumber referensi:
UU No. 28 Tahun 2009
https://peraturan.bpk.go.id

2. PBB Perkebunan

PBB Perkebunan dikenakan atas bumi dan bangunan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan seperti:

• Kelapa sawit
• Karet
• Teh
• Kopi
• Komoditas perkebunan lainnya

Objek pajak ini umumnya berkaitan dengan kegiatan usaha skala komersial.

Referensi:
Direktorat Jenderal Pajak
https://www.pajak.go.id

3. PBB Perhutanan

PBB Perhutanan dikenakan atas tanah dan bangunan yang digunakan dalam kegiatan kehutanan, termasuk:

• Hutan produksi
• Hutan tanaman industri
• Pengelolaan hasil hutan

Pengelolaannya mengikuti ketentuan perpajakan nasional yang berlaku untuk sektor sumber daya alam.

Referensi:
Kementerian Keuangan RI
https://www.kemenkeu.go.id

4. PBB Pertambangan

PBB Pertambangan dikenakan atas objek bumi dan bangunan yang digunakan dalam kegiatan eksplorasi dan eksploitasi pertambangan, seperti:

• Tambang mineral
• Tambang batu bara
• Sumber daya tambang lainnya

Karena memiliki karakteristik khusus, perhitungan dan pengelolaannya mengikuti regulasi sektoral yang berlaku.

Referensi:
Direktorat Jenderal Pajak – Informasi Pajak Sektor Tertentu
https://www.pajak.go.id

Komponen Perhitungan PBB

Secara umum, PBB dihitung berdasarkan:

• Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
• Luas tanah dan bangunan
• Tarif pajak yang berlaku
• Kebijakan pemerintah daerah (untuk PBB-P2)

NJOP menjadi dasar utama dalam menentukan besaran pajak yang terutang.

Sumber:
UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No. 12 Tahun 1994
https://peraturan.bpk.go.id

Relevansi PBB dalam Sektor Properti dan Jaminan

Dalam konteks properti dan pembiayaan, PBB memiliki fungsi penting sebagai:

• Dokumen pendukung legalitas aset
• Bukti kepatuhan administratif
• Salah satu indikator validitas kepemilikan properti
• Persyaratan administrasi dalam transaksi atau pengajuan pembiayaan

Properti dengan status PBB aktif dan tidak memiliki tunggakan umumnya lebih mudah diproses dalam transaksi maupun skema pembiayaan.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan salah satu kewajiban pajak yang dikenakan atas kepemilikan atau pemanfaatan tanah dan bangunan di Indonesia. Selain sebagai sumber penerimaan daerah, data yang tercantum dalam dokumen PBB juga sering digunakan sebagai referensi dalam berbagai proses administratif, termasuk penilaian aset ketika properti dijadikan jaminan pembiayaan.

Dalam perhitungannya, PBB tidak ditentukan secara sembarangan. Ada beberapa komponen penting yang menjadi dasar penilaian, mulai dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), Nilai Jual Kena Pajak (NJKP), hingga Zona Nilai Tanah (ZNT).

PBB sebagai Pajak atas Kepemilikan Tanah dan Bangunan

PBB adalah pajak yang dikenakan atas objek berupa tanah dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh individu maupun badan. Untuk sektor perdesaan dan perkotaan (PBB-P2), pengelolaannya saat ini berada di bawah pemerintah daerah.

Dalam praktiknya, besaran pajak dihitung berdasarkan nilai objek pajak dan sejumlah komponen penilaian yang telah ditetapkan dalam regulasi perpajakan daerah.

Menurut Kementerian Keuangan, perhitungan dasar PBB secara umum menggunakan formula tarif pajak maksimal 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Ketentuan ini merujuk pada Pasal 41 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD) yang menetapkan bahwa tarif PBB-P2 paling tinggi sebesar 0,5% dan penetapannya dilakukan melalui peraturan daerah.

Referensi :

• Kementerian Keuangan RI – Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
  https://aesia.kemenkeu.go.id/berita-properti/properti/cara-menghitung-pajak-bumi-dan-bangunan-pbb-cepat-tepat-dan-mudah-60.html
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah
  https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/193888/uu-no-1-tahun-2022
• Kementerian ATR/BPN – Informasi Zona Nilai Tanah (ZNT)
  https://www.atrbpn.go.id
• Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) – Penggunaan Zona Nilai Tanah dalam Penilaian Tanah
  https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/12937

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

NJOP adalah nilai yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai dasar penilaian terhadap suatu objek pajak, baik berupa tanah maupun bangunan. Nilai ini menggambarkan estimasi harga pasar properti pada kondisi normal.

Penentuan NJOP biasanya mempertimbangkan beberapa faktor, antara lain:

• lokasi dan kondisi lingkungan
• peruntukan lahan
• aksesibilitas dan infrastruktur di sekitar properti
• perkembangan ekonomi wilayah

Nilai NJOP biasanya tercantum dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB yang diterima oleh pemilik properti setiap tahun.

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)

NJKP merupakan bagian dari NJOP yang digunakan sebagai dasar pengenaan pajak. Artinya, tidak seluruh nilai NJOP langsung dikenakan pajak.

Besaran NJKP umumnya berupa persentase tertentu dari NJOP yang telah dikurangi dengan NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Persentase ini dapat berbeda tergantung pada kebijakan pemerintah daerah serta nilai objek pajak.

Nilai NJKP inilah yang kemudian dikalikan dengan tarif PBB untuk menentukan jumlah pajak yang harus dibayarkan oleh wajib pajak.

Zona Nilai Tanah (ZNT)

Zona Nilai Tanah (ZNT) merupakan sistem pemetaan yang membagi suatu wilayah ke dalam zona-zona dengan nilai tanah yang relatif sama. Setiap zona memiliki Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) yang digunakan sebagai referensi dalam penilaian tanah.

Dalam regulasi perpajakan properti, ZNT digunakan sebagai salah satu acuan untuk membantu pemerintah menentukan nilai tanah secara lebih objektif ketika menetapkan NJOP.

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) juga menyediakan data ZNT sebagai referensi dalam penilaian tanah menggunakan pendekatan perbandingan harga pasar.

Meski demikian, ZNT bukan satu-satunya faktor penentu besaran PBB. Pemerintah daerah tetap memiliki kewenangan dalam menetapkan nilai NJOP dan komponen pajak lainnya sesuai kondisi daerah masing-masing.

NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

Komponen lain yang juga berpengaruh dalam perhitungan PBB adalah NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Nilai ini merupakan batas minimum nilai objek pajak yang tidak dikenakan pajak.

Apabila nilai NJOP suatu properti berada di bawah batas NJOPTKP, maka objek tersebut tidak dikenakan PBB. Namun jika nilai NJOP melebihi batas tersebut, maka hanya selisih nilai di atas NJOPTKP yang digunakan dalam perhitungan pajak.

Pentingnya Data PBB dalam Penilaian Properti

Selain sebagai kewajiban pajak tahunan, dokumen PBB juga sering menjadi referensi awal dalam menilai suatu aset properti. Data seperti NJOP, luas tanah, luas bangunan, serta lokasi objek pajak dapat memberikan gambaran awal mengenai nilai dasar suatu properti.

Hal ini menjadi penting terutama dalam proses pembiayaan berbasis jaminan properti, di mana lembaga pembiayaan perlu melakukan penilaian terhadap aset yang diajukan sebagai agunan.

Kesimpulan

PBB merupakan pajak atas kepemilikan tanah dan bangunan yang perhitungannya didasarkan pada sejumlah komponen penilaian. Beberapa komponen utama yang memengaruhi besaran pajak antara lain NJOP, NJKP, Zona Nilai Tanah, serta NJOP Tidak Kena Pajak.

Memahami komponen-komponen tersebut dapat membantu pemilik properti mengetahui bagaimana nilai pajak ditentukan, sekaligus memberikan gambaran mengenai nilai dasar aset yang dimiliki.

Cara aktifkan NPWP nonaktif di Coretax itu intinya: login ke Coretax DJP, masuk ke Portal Saya → Perubahan Status → Pengaktifan Kembali Wajib Pajak Nonaktif, isi alasan pengaktifan, centang surat pernyataan, lalu simpan sampai status NPWP kamu kembali aktif. 

Kedengarannya simpel, tapi ada beberapa detail kecil yang sering bikin orang nyangkut, jadi yuk, kita bahas step-by-step biar kamu bisa beres lebih cepat.

Jadi, Poinnya…

1. Masuk ke Portal Saya → Perubahan Status: Kamu nggak perlu muter-muter menu. Pengaktifan kembali status wajib pajak nonaktif memang ada di jalur ini.
2. Isi Alasan Pengaktifan yang Logis: Isi alasan yang singkat tapi jelas (contoh: pelaporan SPT, sudah bekerja kembali, kebutuhan administrasi). Jangan biarkan kolom ini ngawang-ngawang.
3. Simpan Bukti Unduhan: Bukti penerimaan dan surat pengaktifan itu penting untuk arsip kalau nanti dibutuhkan bank/kantor/instansi.

Kenapa NPWP Bisa Nonaktif/Non-Efektif?

Sebelum masuk ke langkah teknis, kita luruskan dulu: status NPWP nonaktif / non-efektif (NE) bisa terjadi karena beberapa kondisi. Contohnya:

• Kamu sebelumnya mengajukan status nonaktif karena belum bekerja, tidak ada penghasilan, atau alasan administratif tertentu.
• Profil di Coretax menunjukkan status NPWP nonaktif, sehingga beberapa layanan (misalnya pelaporan/administrasi) jadi terbatas.
• Ada penyesuaian data/registrasi yang membuat status kamu belum kembali aktif.

Kabar baiknya: pengaktifan kembali ini memang disediakan jalurnya di Coretax, jadi kamu bisa urus secara online.

Persiapan Singkat Sebelum Mengaktifkan Kembali NPWP

Biar prosesnya nggak “setengah jalan lalu bingung”, pastikan kamu sudah siapin ini:

1. Akun Coretax aktif & bisa login: Kamu perlu ID pengguna dan kata sandi untuk masuk ke Coretax. Kalau lupa, biasanya ada opsi Lupa Kata Sandi di halaman login.
2. Alasan pengaktifan yang jelas: Misalnya: “untuk pelaporan SPT”, “sudah bekerja kembali”, “untuk keperluan administrasi perpajakan”, atau alasan relevan lainnya (jujur dan sesuai kondisi ya).
3. Koneksi stabil + waktu 5–10 menit: Karena kamu akan isi form dan (kalau perlu) unduh bukti.

Step-by-Step Cara Aktifkan NPWP Nonaktif di Coretax

Di bagian ini, kita bikin alurnya ringkas tapi lengkap.

1. Login ke Coretax DJP

Buka portal Coretax lalu login menggunakan ID pengguna dan kata sandi kamu. Di halaman login biasanya tersedia pilihan bahasa, captcha, dan menu bantuan seperti Lupa Kata Sandi. Tips kecil: setelah login, pastikan nama/NIK/NPWP yang tampil sudah benar (biar tidak salah akun).

2. Cek Status NPWP Kamu di Profil

Setelah masuk:

• Buka Portal Saya
• Masuk ke Profil Saya
• Lihat bagian status NPWP (aktif atau nonaktif)

Langkah ini penting biar kamu yakin masalahnya memang status “nonaktif”, bukan yang lain.

3. Masuk Menu Pengaktifan Kembali

Kalau statusnya nonaktif, lanjut:

• Portal Saya → Perubahan Status
• Pilih Pengaktifan Kembali Wajib Pajak Nonaktif

Ini jalur resmi yang ada di manual Coretax untuk reaktivasi status wajib pajak nonaktif.

4. Isi Formulir Pengaktifan Kembali

Di form reaktivasi, umumnya kamu akan melihat bagian seperti:

• Identitas wajib pajak (otomatis terisi)
• Detail status (menunjukkan nonaktif)
• Kolom alasan pengaktifan kembali

Isi alasan dengan singkat, jelas, dan sesuai kebutuhan kamu. Misalnya:

• “Untuk pelaporan SPT Tahunan”
• “Sudah bekerja kembali”
• “Untuk pengurusan administrasi perpajakan”

Sumber panduan juga menyebutkan kamu tinggal mengisi alasan, lalu lanjutkan prosesnya.

5. Centang Pernyataan Wajib Pajak, lalu Simpan

Biasanya ada checkbox pernyataan (semacam “saya menyadari sepenuhnya…”). Setelah dicentang, klik Simpan/Kirim (tergantung tampilan tombol di akun kamu).

Kalau berhasil, sistem akan memproses dan status akan berubah menjadi aktif (banyak pengguna melaporkan statusnya jadi “aktif” dan terlihat jelas di profil).

6. Unduh Bukti

Setelah permohonan berhasil, biasanya tersedia dokumen/bukti, seperti:

• Bukti penerimaan
• Surat pengaktifan kembali

Saran saya: download dan simpan (misalnya di Google Drive/Folder khusus), karena bisa berguna kalau suatu saat diminta untuk administrasi.

7. Cek Lagi di Profil: Pastikan Sudah “Aktif”

Terakhir, balik lagi ke:

• Portal Saya → Profil Saya
• Cek status NPWP kamu

Kalau sudah aktif, aman, kamu bisa lanjut ke kebutuhan pajak kamu berikutnya.

Kalau Gagal atau Status Nggak Berubah, Coba Cara Ini

Biar nggak panik, ini beberapa solusi cepat yang biasanya membantu:

• Refresh & login ulang: Kadang status baru muncul setelah refresh/keluar-masuk akun.
• Cek koneksi dan coba jam berbeda: Sistem layanan publik kadang padat di jam sibuk.
• Pastikan alasan diisi jelas + checkbox pernyataan dicentang: Ini dua bagian yang paling sering kelupaan.
• Kalau kendala akun (lupa sandi/akses), gunakan fitur pemulihan akun: Beberapa panduan menyarankan jalur Lupa Kata Sandi atau aktivasi akun sesuai kondisi wajib pajak.

Kalau kamu sedang butuh urusan pajak jalan lagi, cara aktifkan NPWP nonaktif di Coretax sebenarnya cepat: login, masuk menu pengaktifan kembali, isi alasan, centang pernyataan, simpan, lalu unduh buktinya. Yang penting, kamu teliti di bagian alasan dan jangan lupa cek ulang status di profil biar benar-benar “hijau/aktif”.

E-statement adalah versi digital dari rekening koran atau tagihan bulanan yang kamu terima otomatis lewat email atau bisa diunduh di mobile/internet banking, biasanya berbentuk PDF yang aman. Kamu tetap dapat rincian transaksi lengkap tanpa menunggu surat fisik. 

Yuk, simak kenapa e-statement bisa bentu billing dan catatan keuangan kamu lebih rapi!

Kenalan Dulu: Apa Itu e-Statement?

Kalau kamu pernah menerima “rekening koran” atau “billing statement” dalam amplop, e-statement adalah versi elektroniknya. Isinya tetap sama: daftar transaksi masuk-keluar, biaya administrasi, pembayaran, sampai saldo akhir untuk periode tertentu (biasanya bulanan). Bedanya, e-statement dikirim digital, lewat email terdaftar atau tersedia di aplikasi perbankan/penyedia layanan.

Di banyak layanan modern (contohnya Bank BCA), e-statement bahkan jadi standar baru. Bukan sekadar ikut tren, tapi karena memang lebih masuk akal: lebih cepat, lebih praktis, dan lebih mudah dilacak kalau suatu hari kamu perlu bukti transaksi.

Kenapa e-Statement Makin Penting?

Coba bayangin: tagihan datang telat, kamu lupa bayar, lalu kena denda atau layanan sempat terblokir. Nggak enak, kan? Nah, e-statement membantu memotong “waktu tunggu” itu. Begitu billing terbit, kamu bisa langsung lihat jumlahnya, cek rinciannya, dan bayar tepat waktu.

Selain itu, e-statement bikin kamu lebih “melek” terhadap pengeluaran. Saat semua transaksi bisa dipantau per bulan, kamu jadi lebih mudah mengontrol cashflow, mulai dari langganan yang jarang dipakai, sampai biaya rutin yang diam-diam naik.

Cara Kerja e-Statement

Secara umum alurnya begini:

1. Aktivasi e-statement di aplikasi bank/layanan (kadang otomatis aktif setelah kamu setuju paperless).
2. Setiap periode, bank/penyedia layanan menerbitkan laporan.
3. Laporan dikirim ke email terdaftar atau bisa kamu unduh dari mobile/internet banking.
4. Kamu simpan sebagai arsip digital (folder khusus), atau lanjutkan ke pembayaran/rekonsiliasi.

Tenang, kamu nggak perlu jago teknologi untuk mulai. Biasanya menu yang dicari simpel seperti “E-Statement”, “Statement”, “Laporan”, atau “Riwayat Transaksi”.

Manfaat dan Kelebihan e-Statement

1. Akses instan kapan saja

Mau cek transaksi tengah malam? Bisa. Lagi di luar kota? Bisa. Selama kamu punya akses ke email atau aplikasi, e-statement tinggal klik.

2. Arsip rapi dan gampang dicari

Pernah panik cari bukti transfer setahun lalu? Dengan e-statement, kamu cukup ketik kata kunci di email atau cari file PDF di folder “Statement”. Beres.

3. Mendukung pembayaran tepat waktu

Karena laporan cepat sampai, kamu bisa langsung jadwalkan pembayaran, aktifkan autopay, atau set reminder. Kelihatannya kecil, tapi dampaknya besar buat menghindari telat bayar.

4. Membantu cek detail

Kadang kita merasa “kok tagihan bulan ini lebih besar ya?” Dengan e-statement, kamu bisa cek rinciannya: ada biaya tambahan apa, ada transaksi apa, dan kapan terjadinya. Transparan itu nyaman.

Walau bukan alasan utama semua orang, pergeseran dari kertas ke digital membantu mengurangi penggunaan kertas dan proses pengiriman fisik. Bagi penyedia layanan, biaya cetak dan kirim juga turun, dan efisiensi ini membuat proses billing lebih ringkas.

Buat kamu sebagai pengguna, manfaat “hemat”-nya lebih terasa dalam bentuk hemat waktu dan energi: nggak perlu nunggu kurir, nggak perlu simpan kertas, dan nggak perlu repot minta cetak ulang.

Apakah e-Statement Aman? 

Format e-statement biasanya berupa PDF dan sering dilengkapi password (misalnya kombinasi data tertentu yang hanya kamu tahu). Tapi, keamanan tetap perlu kamu jaga juga:

• Pastikan email penerima benar (email terdaftar milik kamu).
• Jangan share file statement sembarangan, apalagi di grup chat.
• Waspadai email palsu: kalau ada lampiran atau tautan mencurigakan, cek alamat pengirimnya dulu.
• Simpan di tempat aman: folder terenkripsi, cloud pribadi, atau perangkat yang terlindungi PIN/biometrik.

Intinya: e-statement itu bisa aman, asal kamu juga disiplin menjaga aksesnya.

Cara Mengakses e-Statement

Setiap bank/layanan punya tampilan berbeda, tapi langkahnya biasanya mirip:

1. Login ke mobile banking atau internet banking.
2. Cari menu “E-Statement/Statement/Laporan/Rekening Koran”.
3. Pilih periode (misalnya Januari 2026).
4. Unduh file PDF atau kirim ulang ke email.
5. Simpan dan beri nama file yang rapi, misalnya: Statement_Bank_2026-01.pdf.

Kalau kamu memakai layanan tagihan seperti internet/utility, biasanya kamu bisa:

• Aktivasi paperless billing di aplikasi provider, atau
• Memilih kirim e-statement ke email dan menonaktifkan cetak fisik.

Kapan e-Statement Itu Berguna Banget?

Ini beberapa situasi yang sering kejadian:

• Mengajukan kredit/pinjaman: statement dipakai untuk melihat arus kas dan histori transaksi.
• Keperluan pajak atau administrasi: bukti transaksi lebih mudah ditata.
• Kontrol pengeluaran rumah tangga: kamu bisa evaluasi biaya rutin bulanan.
• Audit pribadi: transaksi aneh lebih cepat ketahuan.

Banyak institusi umumnya menerima e-statement sebagai dokumen pendukung, tapi kalau kamu butuh untuk keperluan sangat spesifik, tetap cek dulu persyaratannya (misalnya perlu format tertentu atau verifikasi tambahan).

E-statement adalah langkah kecil yang efeknya besar: tagihan dan laporan transaksi jadi cepat sampai, gampang dicari, dan lebih aman disimpan. Kalau kamu ingin keuangan lebih rapi tanpa tambah ribet, ini kebiasaan digital yang layak kamu mulai dari sekarang!