Kepemilikan tanah tidak otomatis berpindah hanya karena terjadi transaksi jual beli, hibah, atau pembagian warisan. Agar memiliki kekuatan hukum, setiap perubahan kepemilikan harus melalui proses peralihan hak atas tanah sesuai ketentuan yang berlaku.
Proses ini menjadi tahapan penting karena berkaitan dengan legalitas kepemilikan dan pencatatan di instansi pertanahan. Dengan dokumen yang lengkap dan prosedur yang benar, pemilik baru akan memperoleh kepastian hukum atas tanah yang dimilikinya sekaligus meminimalkan risiko sengketa di kemudian hari.
Lantas, apa yang dimaksud dengan peralihan hak atas tanah, apa saja syarat yang harus dipenuhi, dan bagaimana prosedur pengurusannya? Simak penjelasan lengkapnya berikut ini.
Apa Itu Peralihan Hak Atas Tanah?
Peralihan hak atas tanah adalah proses berpindahnya hak kepemilikan atau hak penguasaan atas tanah dari pemegang hak lama kepada pemegang hak baru sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Proses ini dilakukan agar perubahan kepemilikan tercatat secara resmi dan memiliki kepastian hukum.
Secara umum, peralihan hak atas tanah terbagi menjadi dua jenis, yaitu beralih dan dialihkan. Peralihan yang beralih terjadi tanpa adanya tindakan hukum dari pemilik, misalnya karena pewarisan. Sementara itu, hak yang dialihkan berpindah melalui suatu perbuatan hukum yang dilakukan pemilik, seperti jual beli, hibah, tukar menukar, atau pemasukan aset ke dalam perusahaan.
Di Indonesia, ketentuan mengenai peralihan hak atas tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Berdasarkan Pasal 37 ayat (1), pemindahan hak atas tanah melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, maupun perbuatan hukum lainnya hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang dibuat sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Dalam praktiknya, peralihan hak atas tanah dapat terjadi melalui berbagai cara, seperti jual beli, tukar menukar, hibah, lelang, pewarisan, penggabungan atau peleburan badan hukum, serta bentuk pemindahan hak lainnya. Masing-masing memiliki persyaratan dan prosedur yang berbeda sesuai dengan dasar hukum yang berlaku.
Dasar Hukum Peralihan Hak Atas Tanah di Indonesia
Peralihan hak atas tanah di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Regulasi ini menjadi landasan utama yang mengatur jenis hak atas tanah, kepemilikan, hingga mekanisme peralihan hak kepada pihak lain.
Dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, terdapat beberapa jenis hak atas tanah yang diakui dan dapat dimiliki maupun dialihkan sesuai ketentuan yang berlaku, yaitu:
1. Hak Milik
Hak milik merupakan hak atas tanah yang paling kuat dan bersifat turun-temurun. Pemegang hak memiliki kewenangan penuh untuk menggunakan, memanfaatkan, dan mengalihkan tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
2. Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai negara bagi kegiatan pertanian, perkebunan, peternakan, atau perikanan dalam jangka waktu tertentu. Ketentuan mengenai HGU diatur lebih lanjut dalam PP Nomor 18 Tahun 2021.
3. Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Bangunan (HGB) memberikan hak kepada seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Jangka waktu HGB diatur dalam UUPA dan dapat diperpanjang sesuai ketentuan yang berlaku.
4. Hak Pakai
Hak pakai merupakan hak untuk menggunakan atau memanfaatkan tanah yang dikuasai negara maupun tanah milik pihak lain dalam jangka waktu tertentu. Pengaturannya juga mengacu pada PP Nomor 18 Tahun 2021.
5. Hak Sewa
Hak sewa memberikan kewenangan kepada seseorang untuk menggunakan tanah milik pihak lain berdasarkan perjanjian sewa dengan pembayaran sesuai kesepakatan kedua belah pihak.
6. Hak Membuka Tanah
Hak membuka tanah merupakan hak yang diberikan kepada warga negara Indonesia untuk membuka dan mengelola lahan sesuai ketentuan yang berlaku. Pengaturannya tercantum dalam PP Nomor 18 Tahun 2021.
7. Hak Memungut Hasil Hutan
Hak ini memberikan kewenangan kepada pihak tertentu untuk memanfaatkan hasil hutan sesuai izin yang diberikan pemerintah. Ketentuannya diatur dalam PP Nomor 6 Tahun 1999 tentang Pengusahaan Hutan dan Pemungutan Hasil Hutan pada Hutan Produksi.
Jenis-Jenis Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hak atas tanah dapat terjadi melalui beberapa mekanisme yang diakui dalam peraturan perundang-undangan. Setiap jenis memiliki syarat, dokumen, dan prosedur yang berbeda sesuai dengan dasar hukum yang berlaku.
1. Peralihan Hak Atas Tanah karena Pewarisan
Peralihan hak melalui pewarisan terjadi ketika pemilik tanah meninggal dunia dan hak kepemilikannya berpindah kepada ahli waris yang sah berdasarkan hukum atau putusan pengadilan.
Sesuai PP Nomor 24 Tahun 1997, ahli waris wajib mendaftarkan perubahan data kepemilikan ke Kantor Pertanahan agar sertifikat tanah diperbarui atas nama pemegang hak yang baru. Langkah ini penting untuk memberikan kepastian hukum sekaligus mencegah sengketa di kemudian hari.
2. Peralihan Hak Atas Tanah melalui Hibah
Hibah merupakan pemberian hak atas tanah secara cuma-cuma dari pemberi hibah kepada penerima saat kedua belah pihak masih hidup. Agar sah secara hukum, proses hibah harus dibuat dalam Akta PPAT dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
Penerima hibah dapat berupa perorangan maupun badan hukum yang memenuhi ketentuan. Setelah seluruh persyaratan dipenuhi dan proses pendaftaran selesai, hak atas tanah resmi beralih kepada penerima hibah.
3. Peralihan Hak Atas Tanah melalui Lelang
Peralihan hak juga dapat terjadi melalui proses lelang yang diselenggarakan sesuai ketentuan hukum. Lelang terbagi menjadi dua jenis, yaitu:
- Lelang eksekutorial, yaitu lelang yang dilakukan untuk melaksanakan putusan pengadilan, eksekusi hak tanggungan, sita pajak, atau penyelesaian piutang negara.
- Lelang non-eksekutorial, yaitu lelang atas aset milik pemerintah, BUMN, BUMD, badan hukum, maupun perseorangan yang dilakukan secara sukarela.
Setelah lelang selesai, risalah lelang menjadi dasar untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah kepada pemilik baru.
4. Peralihan Hak Atas Tanah melalui Jual Beli
Jual beli merupakan bentuk peralihan hak atas tanah yang paling sering dilakukan. Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997, proses ini harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebelum dapat didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
Setelah AJB ditandatangani, pemilik baru masih perlu melakukan proses balik nama sertifikat agar hak kepemilikan tercatat secara resmi.
Dalam praktiknya, transaksi jual beli juga kerap diawali dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Berdasarkan SEMA Nomor 4 Tahun 2016, peralihan hak secara hukum dapat diakui apabila pembeli telah melunasi harga tanah, menguasai objek yang diperjualbelikan, dan transaksi dilakukan dengan itikad baik. Namun, proses balik nama tetap perlu dilakukan agar kepemilikan tercatat secara sah.
Syarat dan Prosedur Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hak atas tanah harus dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku agar kepemilikan baru memiliki kekuatan hukum. Selain melengkapi dokumen yang dipersyaratkan, proses ini juga wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan melalui mekanisme yang telah ditentukan.
Berikut beberapa syarat dan prosedur yang perlu diperhatikan:
1. Peralihan Dibuktikan dengan Akta PPAT
Peralihan hak melalui jual beli, tukar menukar, hibah, maupun pemasukan aset ke dalam perusahaan harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Untuk wilayah yang belum memiliki PPAT, pembuatan akta dapat dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku dengan disaksikan minimal dua orang saksi yang memenuhi persyaratan.
2. Peralihan Melalui Lelang Menggunakan Risalah Lelang
Apabila peralihan hak terjadi melalui lelang, proses pendaftaran harus dilengkapi dengan kutipan risalah lelang yang diterbitkan oleh pejabat lelang. Sebelum pelaksanaan lelang, kantor lelang juga wajib memperoleh informasi terbaru mengenai status tanah dari Kantor Pertanahan.
3. Peralihan karena Pewarisan Wajib Didaftarkan
Hak atas tanah akan beralih kepada ahli waris setelah pemegang hak meninggal dunia. Agar kepemilikan baru memiliki kepastian hukum, ahli waris wajib mengajukan pendaftaran peralihan hak ke Kantor Pertanahan.
4. Peralihan karena Penggabungan atau Peleburan Badan Hukum
Apabila peralihan hak terjadi akibat penggabungan atau peleburan perusahaan maupun koperasi tanpa proses likuidasi, pendaftaran dilakukan dengan melampirkan akta penggabungan atau peleburan yang telah disahkan oleh pejabat berwenang.
5. Pendaftaran Dapat Ditolak
Kantor Pertanahan berhak menolak permohonan pendaftaran peralihan hak apabila ditemukan dokumen yang tidak lengkap, terdapat ketidaksesuaian data antara sertifikat dan buku tanah, atau tanah yang diajukan sedang menjadi objek sengketa di pengadilan.
Cara Mengurus Peralihan Hak Atas Tanah
Setelah seluruh persyaratan dipenuhi, proses peralihan hak atas tanah perlu didaftarkan ke Kantor Pertanahan agar kepemilikan baru tercatat secara resmi. Berikut tahapan pengurusannya:
1. Siapkan Dokumen Persyaratan
Lengkapi seluruh dokumen yang dibutuhkan, seperti sertifikat tanah asli, identitas para pihak, Akta Jual Beli (AJB), akta hibah, surat keterangan waris, atau dokumen lain sesuai dasar peralihan hak.
2. Buat Akta di Hadapan PPAT
Untuk peralihan melalui jual beli, hibah, tukar menukar, maupun bentuk pemindahan hak lainnya, para pihak wajib menandatangani akta di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah terjadinya peralihan hak.
3. Ajukan Permohonan ke Kantor Pertanahan
Setelah akta selesai dibuat, permohonan balik nama atau pendaftaran peralihan hak diajukan ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan seluruh dokumen yang dipersyaratkan.
4. Verifikasi dan Pemeriksaan Dokumen
Petugas Kantor Pertanahan akan memeriksa kelengkapan dokumen serta mencocokkan data fisik dan data yuridis tanah. Jika terdapat kekurangan atau ketidaksesuaian, pemohon akan diminta melengkapinya terlebih dahulu.
5. Proses Balik Nama Sertifikat
Apabila seluruh persyaratan telah dinyatakan lengkap, Kantor Pertanahan akan memproses perubahan data kepemilikan dan menerbitkan sertifikat atas nama pemegang hak yang baru.
6. Sertifikat Baru Diterbitkan
Setelah proses selesai, pemohon akan menerima sertifikat tanah yang telah diperbarui. Sejak saat itu, kepemilikan tanah tercatat secara resmi dan memiliki kepastian hukum sesuai ketentuan yang berlaku.
Peralihan hak atas tanah perlu dilakukan sesuai prosedur agar kepemilikan baru memiliki kekuatan hukum dan tercatat secara resmi. Kelengkapan dokumen serta proses pendaftaran yang benar juga membantu meminimalkan risiko sengketa di kemudian hari.
Jika kamu membutuhkan dana tunai dengan jaminan sertifikat rumah, ruko, apartemen, kantor, gudang, atau properti lainnya, Moladin Finance siap membantu dengan plafon pembiayaan hingga Rp10 miliar, tenor fleksibel, serta proses pengajuan yang cepat. Kunjungi Moladin Finance untuk mengetahui informasi lebih lanjut dan ajukan pembiayaan sesuai kebutuhanmu.
