Memahami perbedaan HGB dan SHM menjadi hal penting, terutama jika kamu sedang mempertimbangkan membeli atau memiliki properti. Status sertifikat tidak hanya menentukan kekuatan hukum kepemilikan, tetapi juga berpengaruh pada nilai aset dan fleksibilitas penggunaannya di masa depan.
Secara umum, HGB (Hak Guna Bangunan) dan SHM (Sertifikat Hak Milik) diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UUPA). Keduanya memiliki fungsi yang berbeda, meski sama-sama berkaitan dengan kepemilikan properti.
Oleh karena itu, mari kita bedah secara mendalam mengenai karakteristik masing-masing agar kamu tidak salah langkah.
Apa Itu HGB dan SHM?
Kedua jenis dokumen ini merupakan bukti sah kepemilikan properti yang diterbitkan oleh Kementerian ATR/BPN berdasarkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 (UUPA). Meski sekilas terlihat mirip secara fisik, esensi hukum yang terkandung di dalamnya sangat berbeda.
1. Hak Guna Bangunan (HGB)
HGB adalah kewenangan yang diberikan oleh negara atau pemilik tanah kepada pihak lain untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Intinya, kamu memiliki bangunannya, namun tanahnya tetap berstatus milik negara atau pihak ketiga.
Sesuai dengan regulasi terbaru dalam PP No. 18 Tahun 2021, jangka waktu HGB kini lebih terukur. Kamu bisa memanfaatkannya hingga total 80 tahun melalui skema:
- Pemberian Awal: Maksimal 30 tahun.
- Perpanjangan: Maksimal 20 tahun.
- Pembaruan: Maksimal 30 tahun.
2. Sertifikat Hak Milik (SHM)
SHM adalah jenis kepemilikan dengan kasta tertinggi dalam hukum pertanahan di Indonesia. Dengan memegang SHM, kamu memiliki hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh atas tanah serta bangunan di atasnya.
Keunggulan utamanya adalah masa berlaku yang tidak terbatas atau selamanya selama tanah tersebut masih ada dan tidak jatuh ke tangan negara karena alasan tertentu.
Analisis Perbedaan HGB dan SHM Secara Mendalam
Untuk memudahkan kamu dalam mengambil keputusan, berikut adalah tabel perbandingan yang merangkum poin-poin utama:
| Aspek Perbandingan | Hak Guna Bangunan (HGB) | Sertifikat Hak Milik (SHM) |
| Kedaulatan Tanah | Hanya memiliki bangunan, tanah milik negara/pihak lain | Memiliki tanah dan bangunan sepenuhnya |
| Durasi Waktu | Terbatas (total hingga 80 tahun) | Selamanya (tidak terbatas) |
| Subjek Pemilik | WNI dan Badan Hukum (PT/CV) | Hanya Warga Negara Indonesia (WNI) |
| Nilai Investasi | Cenderung lebih rendah dan fluktuatif | Sangat tinggi dan terus meningkat |
| Dasar Hukum | Pasal 35 UUPA No. 5 Tahun 1960 | Pasal 20 UUPA No. 5 Tahun 1960 |
Salah satu perbedaan HGB dan SHM yang paling fundamental adalah mengenai siapa yang boleh memilikinya. Badan hukum seperti perusahaan pengembang (developer) dilarang secara undang-undang untuk memiliki SHM.
Inilah alasan mengapa saat kamu membeli rumah baru dari developer, sertifikat yang kamu terima di awal biasanya berstatus HGB. Namun jangan khawatir, sebagai individu WNI, kamu memiliki hak untuk meningkatkan status tersebut.
Mengapa Status Sertifikat Sangat Berpengaruh?
Bagi kamu yang berencana menjadikan properti sebagai instrumen investasi jangka panjang, SHM tentu menjadi pilihan utama. Kepastian hukum selamanya memberikan ketenangan pikiran. Sebaliknya, HGB sering kali dipilih untuk keperluan bisnis atau komersial karena badan hukum dapat memilikinya secara sah.
Selain itu, jika suatu saat kamu perlu melakukan pengalihan hak atau penjualan, properti dengan status SHM biasanya memiliki nilai tawar yang jauh lebih tinggi di pasar. Calon pembeli umumnya lebih memilih aset yang sudah bebas dari urusan perpanjangan masa berlaku di masa depan.
Panduan Mengubah HGB Menjadi SHM
Jika saat ini properti kamu masih berstatus HGB, kamu bisa melakukan proses peningkatan hak menjadi SHM di Kantor Pertanahan setempat. Proses ini relatif sederhana asalkan kamu memenuhi kriteria, seperti luas tanah untuk hunian yang tidak lebih dari 600 meter persegi bagi permohonan mandiri.
Dokumen yang Perlu Kamu Siapkan:
- Sertifikat asli HGB yang masih berlaku.
- Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)
- Fotokopi identitas diri (KTP dan KK).
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB tahun terakhir.
- Surat pernyataan kepemilikan lahan (maksimal 5 bidang tanah).
Setelah dokumen lengkap, kamu tinggal mendatangi loket pelayanan BPN. Proses transformasi ini biasanya memakan waktu antara 5 hingga 20 hari kerja, tergantung pada kepadatan antrean di wilayah tersebut. Dengan mengubahnya menjadi SHM, kamu telah mengunci nilai aset kamu secara permanen.
Estimasi Biaya yang Perlu Disiapkan
Terdapat beberapa komponen biaya dalam pengurusan ini. Selain biaya pendaftaran yang biasanya sangat terjangkau (sekitar Rp50.000 untuk luasan tertentu), kamu juga perlu memperhitungkan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Rumus sederhananya adalah:
2% x (NJOP – 60.000.000).
Nilai NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) dapat kamu lihat pada lembar PBB properti kamu. Selain itu, pastikan juga apakah ada kewajiban BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang masih harus dilunasi jika terdapat selisih nilai perolehan.
Jangan lewatkan kesempatan untuk selalu memperbarui wawasan kamu mengenai dunia properti dan regulasi terbaru. Ikuti terus informasi terkini dan tips finansial lainnya hanya di MoFi agar kamu tetap unggul dalam mengelola aset pribadi!
