Pasar properti saat ini masih menawarkan pilihan rumah inden bagi masyarakat yang ingin memiliki hunian baru. Skema pembelian ini memungkinkan calon pembeli memesan rumah ketika proses pembangunan masih berjalan, namun tetap perlu memahami tahapan akad kredit serta perlindungan hukum yang berlaku.
Dalam transaksi rumah inden, calon pembeli tidak hanya perlu mempertimbangkan harga dan lokasi hunian. Legalitas developer, isi perjanjian jual beli, hingga mekanisme pembayaran melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) juga menjadi hal penting yang perlu diperhatikan.
Sejumlah regulasi telah mengatur transaksi rumah inden, mulai dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021, hingga aturan Bank Indonesia terkait pembiayaan properti.
Apa Itu Rumah Inden?
Rumah inden merupakan rumah yang dibeli ketika bangunan belum selesai dibangun atau masih dalam proses pengerjaan oleh developer. Berbeda dari rumah siap huni, pembeli rumah inden perlu menunggu hingga proses pembangunan selesai sebelum melakukan serah terima.
Dalam praktiknya, pembelian rumah inden biasanya diawali melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara developer dan pembeli sebelum masuk ke tahap akad kredit.
Berdasarkan Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021, PPJB merupakan kesepakatan antara pelaku pembangunan dan calon pembeli untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun.
Perjanjian tersebut dapat dilakukan sebelum rumah selesai dibangun, selama memenuhi ketentuan yang berlaku.
Dasar Hukum Pembelian Rumah Inden
Transaksi rumah inden memiliki dasar hukum yang mengatur hubungan antara pembeli, developer, dan pihak bank.
1. KUH Perdata
Dalam Pasal 1320 KUH Perdata, sebuah perjanjian dianggap sah apabila memenuhi empat syarat, yaitu:
- Adanya kesepakatan para pihak
- Kecakapan untuk membuat perikatan
- Adanya objek tertentu
- Memiliki sebab yang tidak bertentangan dengan hukum
Selain itu, Pasal 1338 KUH Perdata menjelaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi pihak yang membuatnya dan harus dijalankan dengan itikad baik.
Sementara itu, Pasal 1458 KUH Perdata menyebutkan bahwa jual beli dianggap terjadi ketika kedua pihak telah sepakat mengenai barang dan harga, meskipun barang belum diserahkan.
Aturan Rumah Inden dalam PP Nomor 12 Tahun 2021
Pemerintah juga memberikan aturan khusus mengenai pembelian rumah inden melalui PP Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Dalam aturan tersebut, developer wajib memberikan informasi kepada calon pembeli terkait:
- Jadwal pelaksanaan pembangunan
- Jadwal penandatanganan PPJB
- Jadwal penandatanganan akta jual beli (AJB)
- Jadwal serah terima rumah
Apabila developer tidak memenuhi jadwal pembangunan atau kewajiban yang telah disepakati, pembeli memiliki hak untuk melakukan pembatalan sesuai ketentuan yang berlaku.
Apakah Akad Kredit Rumah Inden Bisa Dilakukan?
Akad kredit untuk rumah inden tetap dapat dilakukan selama memenuhi persyaratan dari bank dan ketentuan yang berlaku.
Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 21/13/PBI/2019, bank dapat memberikan Kredit Pemilikan Properti (KPP) untuk properti yang belum tersedia secara utuh.
Namun, terdapat beberapa persyaratan yang harus dipenuhi, seperti:
- Adanya kerja sama antara bank dan developer
- Developer memiliki kesanggupan menyelesaikan pembangunan sesuai perjanjian
- Terdapat jaminan apabila properti tidak selesai atau tidak dapat diserahterimakan
Artinya, pembeli tetap perlu memastikan kredibilitas developer sebelum melakukan akad kredit.
Proses Akad Kredit Rumah Inden
Proses akad kredit rumah inden umumnya melalui beberapa tahapan berikut:
Pengajuan KPR
Pembeli mengajukan fasilitas KPR kepada bank dengan melengkapi dokumen pribadi dan informasi terkait rumah yang akan dibeli.
Verifikasi Dokumen
Bank akan memeriksa kemampuan finansial pembeli, riwayat kredit, serta dokumen legalitas rumah dan developer.
Persetujuan Kredit
Jika pengajuan disetujui, bank akan memberikan informasi terkait plafon kredit, tenor, dan besaran cicilan.
Penandatanganan Akad Kredit
Tahap terakhir dilakukan di hadapan notaris. Pembeli, bank, dan pihak terkait menandatangani dokumen kredit sebagai dasar dimulainya kewajiban pembayaran cicilan.
Risiko Membeli Rumah Inden
Meski menawarkan keuntungan dari sisi harga dan pilihan unit, rumah inden tetap memiliki beberapa risiko.
Pembangunan Tidak Sesuai Jadwal
Risiko utama rumah inden adalah keterlambatan pembangunan. Karena itu, calon pembeli perlu mengecek rekam jejak developer sebelum melakukan transaksi.
Perbedaan Spesifikasi Bangunan
Pastikan seluruh detail rumah tercantum dalam PPJB, mulai dari luas bangunan, material, fasilitas, hingga jadwal penyelesaian.
Developer Gagal Menyelesaikan Proyek
Kondisi developer menjadi faktor penting dalam pembelian rumah inden. Pilih pengembang yang memiliki legalitas jelas dan pengalaman membangun proyek sebelumnya.
Perlindungan Konsumen Rumah Inden
Selain aturan perumahan, pembeli juga mendapat perlindungan melalui Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
Dalam Pasal 16 UU Perlindungan Konsumen, pelaku usaha dilarang tidak memenuhi pesanan atau tidak menepati kesepakatan waktu penyelesaian sesuai yang telah dijanjikan.
Aturan ini menjadi salah satu bentuk perlindungan apabila konsumen mengalami kerugian akibat developer tidak memenuhi kewajibannya.
Tips Sebelum Akad Kredit Rumah Inden
Sebelum menandatangani akad kredit, calon pembeli perlu memperhatikan beberapa hal berikut:
- Cek legalitas developer dan dokumen proyek
Pastikan status tanah, izin pembangunan, dan rekam jejak developer jelas. - Baca isi PPJB secara detail
Perhatikan jadwal pembangunan, spesifikasi rumah, hingga ketentuan pembatalan. - Pastikan kemampuan finansial
Hitung cicilan KPR agar tetap sesuai kondisi keuangan. - Pilih bank dan skema KPR yang sesuai
Bandingkan tenor, bunga, serta biaya tambahan sebelum mengambil keputusan.
Membeli rumah inden dapat menjadi solusi untuk mendapatkan hunian baru dengan harga awal yang lebih menarik. Namun, proses akad kredit perlu dilakukan secara cermat agar hak pembeli tetap terlindungi.
Pastikan kamu memahami aturan, dokumen, dan risiko sebelum mengambil keputusan. Simak informasi seputar KPR, pembiayaan properti, serta solusi finansial lainnya hanya di Moladin Finance.
