Saat membeli rumah, apartemen, atau properti lainnya, kamu akan menemukan beberapa jenis sertifikat tanah, salah satunya SHGB. Istilah ini cukup umum digunakan, tetapi masih banyak yang belum memahami arti dan perbedaannya dengan sertifikat lain seperti SHM. Padahal, jenis sertifikat sangat berpengaruh pada status kepemilikan dan hak atas properti yang dibeli.
SHGB memiliki ketentuan tertentu terkait masa berlaku, perpanjangan, hingga hak penggunaan tanah. Karena itu, penting untuk memahami detailnya sebelum melakukan transaksi agar tidak menimbulkan masalah di kemudian hari. Simak pengertian SHGB, cara mengurusnya, masa berlaku, serta perbedaannya dengan SHM agar tidak salah saat membeli properti.
Pengertian SHGB
Menurut Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri.
Tanah tersebut dapat berupa tanah negara, tanah dengan hak pengelolaan, atau tanah milik pihak lain. Hak ini diberikan dalam jangka waktu tertentu sehingga tidak bersifat permanen seperti Sertifikat Hak Milik.
Dalam ketentuannya, pemegang SHGB hanya memiliki bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut, sementara hak atas tanah tetap berada pada pemiliknya. Oleh karena itu, masa berlaku menjadi aspek penting dalam SHGB.
Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, jangka waktu awal SHGB maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang hingga 20 tahun, dan masih memungkinkan untuk diperbarui kembali maksimal 30 tahun.
SHGB dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia maupun badan hukum yang berkedudukan di Indonesia. Status ini umum digunakan pada berbagai jenis properti, seperti rumah di kawasan perumahan, ruko, apartemen, hingga bangunan komersial yang dikembangkan developer.
Selama masa berlakunya masih aktif, SHGB dapat dialihkan melalui jual beli, diwariskan, atau dijadikan jaminan pembiayaan. Untuk rumah tinggal, status SHGB juga dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik apabila memenuhi persyaratan yang berlaku di Kantor Pertanahan.
Apa Perbedaan SHM dan SHGB?
SHGB dan SHM merupakan dua jenis sertifikat tanah yang paling sering ditemui dalam transaksi properti. Keduanya sama-sama diakui secara hukum, tetapi memiliki perbedaan mendasar dari sisi kepemilikan, masa berlaku, hingga nilai investasi.
1. Status Kepemilikan
Sertifikat Hak Milik memberikan hak penuh atas tanah sekaligus bangunan yang berdiri di atasnya. Pemilik memiliki kontrol sepenuhnya tanpa batasan tertentu.
Sebaliknya, Sertifikat Hak Guna Bangunan hanya memberikan hak untuk menggunakan tanah dan mendirikan bangunan. Kepemilikan tanah tetap berada pada negara atau pihak lain yang memiliki hak atas lahan tersebut.
2. Jangka Waktu Kepemilikan
SHM berlaku tanpa batas waktu selama kepemilikan tidak dialihkan. Status ini menjadi bentuk hak atas tanah paling kuat.
SHGB memiliki masa berlaku tertentu, umumnya diberikan hingga 30 tahun. Setelah itu, pemegang hak perlu melakukan perpanjangan sesuai ketentuan yang berlaku.
3. Kewajiban Perpanjangan
Pemilik SHM tidak perlu memperpanjang masa berlaku karena haknya bersifat permanen.
Pada SHGB, perpanjangan wajib dilakukan sebelum masa berlaku habis agar hak atas bangunan tetap sah secara hukum.
4. Nilai Properti
Properti dengan status SHM biasanya memiliki nilai lebih tinggi karena kepemilikan bersifat penuh dan permanen.
Properti berstatus SHGB cenderung memiliki harga lebih terjangkau, terutama jika masa berlakunya sudah mendekati habis.
5. Pihak yang Dapat Memiliki
SHM umumnya hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia secara perorangan.
SHGB dapat dimiliki oleh individu WNI maupun badan hukum seperti perusahaan atau pengembang.
6. Penggunaan sebagai Agunan
Baik SHM maupun SHGB dapat dijadikan jaminan pembiayaan di bank atau lembaga keuangan selama dokumen masih aktif dan sah secara hukum.
Tabel Perbedaan SHGB dan SHM
| Aspek | SHM (Sertifikat Hak Milik) | SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) |
| Status kepemilikan | Hak penuh atas tanah dan bangunan | Hak atas bangunan, tanah milik pihak lain |
| Jangka waktu | Tidak terbatas | Terbatas (umumnya 30 tahun) |
| Perpanjangan | Tidak perlu | Perlu diperpanjang |
| Nilai properti | Cenderung lebih tinggi | Umumnya lebih terjangkau |
| Pihak pemegang | WNI perorangan | WNI atau badan hukum |
| Agunan kredit | Bisa dijadikan jaminan | Bisa dijadikan jaminan |
Perbedaan tersebut menunjukkan bahwa SHM memberikan kepastian kepemilikan yang lebih kuat, sedangkan SHGB tetap aman digunakan selama masa berlakunya masih aktif dan dikelola dengan baik.
Cara Mengurus SHGB
Pengurusan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dilakukan melalui Kantor Pertanahan sesuai lokasi tanah. Prosesnya mencakup beberapa tahapan administratif hingga sertifikat diterbitkan secara resmi.
1. Menyiapkan Dokumen Persyaratan
Langkah pertama adalah menyiapkan dokumen yang diperlukan sebagai dasar permohonan. Beberapa berkas yang umumnya diminta meliputi:
- Fotokopi identitas pemohon
- Bukti penguasaan atau kepemilikan tanah seperti girik atau sertifikat
- Surat kavling atau bukti pembagian lahan
- Bukti pelepasan hak atas tanah
- Akta dari PPAT atau akta pelepasan hak
- Surat ukur atau gambar situasi tanah
- Putusan pengadilan (jika ada)
- Dokumen perizinan bangunan seperti IMB atau PBG (jika tersedia)
Setelah dokumen lengkap, pemohon membuat surat permohonan tertulis yang ditujukan kepada Kantor Pertanahan setempat.
2. Mengajukan Permohonan ke Kantor Pertanahan
Pemohon kemudian menyerahkan seluruh berkas ke Kantor Pertanahan sesuai wilayah tanah berada. Petugas akan memeriksa kelengkapan administrasi serta menilai data fisik dan data yuridis dari tanah yang diajukan.
3. Pemeriksaan dan Pengukuran Tanah
Jika dokumen dinyatakan memenuhi syarat, petugas akan melakukan pemeriksaan lapangan. Apabila belum ada surat ukur, proses pengukuran tanah akan dilakukan terlebih dahulu. Hasilnya dituangkan dalam risalah pemeriksaan tanah.
4. Penerbitan Keputusan Pemberian Hak
Setelah seluruh proses pemeriksaan selesai, Kantor Pertanahan akan mengeluarkan keputusan pemberian Hak Guna Bangunan. Pada tahap ini, pemohon biasanya diminta membayar biaya sesuai ketentuan yang berlaku.
5. Pembukuan dan Penerbitan Sertifikat
Tahap terakhir adalah pembukuan hak ke dalam buku tanah. Setelah itu, sertifikat SHGB diterbitkan dan dapat diambil oleh pemohon sebagai bukti resmi hak guna bangunan atas tanah tersebut.
Apa Kewajiban Pemilik Sertifikat HGB?
Pemegang Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) memiliki tanggung jawab yang harus dipenuhi selama masa berlakunya. Kewajiban ini berkaitan penggunaan tanah, pembayaran biaya, hingga pengembalian hak saat masa berlaku berakhir.
1. Membayar Biaya yang Ditetapkan
Pemilik HGB wajib membayar uang pemasukan kepada negara. Besaran biaya tercantum dalam keputusan pemberian hak dan biasanya dibayarkan saat penerbitan atau perpanjangan HGB.
2. Menggunakan Tanah Sesuai Peruntukan
Tanah berstatus HGB harus dimanfaatkan sesuai tujuan pemberian hak, misalnya untuk hunian atau kegiatan usaha. Penggunaan di luar ketentuan berpotensi menimbulkan sanksi administratif.
3. Menjaga dan Memelihara Tanah serta Bangunan
Pemegang HGB bertanggung jawab menjaga kondisi tanah dan bangunan agar tetap terawat. Kelestarian lingkungan sekitar juga perlu diperhatikan selama pemanfaatan lahan berlangsung.
4. Mengurus Perpanjangan Sebelum Masa Berlaku Habis
HGB memiliki batas waktu tertentu. Pemilik perlu mengajukan perpanjangan atau pembaruan sebelum masa berlaku berakhir agar status hak tetap sah.
5. Menyerahkan Kembali Tanah Setelah Hak Berakhir
Jika masa berlaku habis dan tidak diperpanjang, pemegang HGB wajib mengembalikan tanah kepada negara, pemegang Hak Pengelolaan, atau pemilik hak milik sesuai status awalnya.
6. Mengurus Administrasi Setelah Masa Berlaku Berakhir
Sertifikat HGB yang sudah kedaluwarsa perlu diserahkan ke Kantor Pertanahan sebagai bagian dari penataan administrasi pertanahan.
Biaya Perpanjangan Hak Guna Bangunan
Perhitungan biaya perpanjangan Hak Guna Bangunan mengacu pada ketentuan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) di bidang pertanahan. Saat ini, tarif layanan tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis PNBP yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Besaran biaya perpanjangan HGB tidak bersifat tunggal karena dihitung berdasarkan beberapa komponen, seperti nilai tanah, luas bidang, serta jenis layanan yang diberikan. Dalam praktiknya, perhitungan uang pemasukan HGB masih menggunakan pendekatan formula berikut:
(Jangka waktu perpanjangan / 30 tahun) × 1% × (Nilai Perolehan Tanah – NPT Tidak Kena Uang Pemasukan) × 50%
Contoh Perhitungan Biaya Perpanjangan HGB
Sebagai ilustrasi, misalnya pemilik tanah memperoleh perpanjangan HGB selama 12 tahun. Nilai Perolehan Tanah (NPT) setelah dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan sebesar Rp540.000.000.
Langkah perhitungan:
- Hitung persentase masa perpanjangan
12 / 30 × 1% = 0,004 - Kalikan hasil tersebut ke nilai tanah
0,004 × 540.000.000 = 2.160.000 - Kalikan lagi sebesar 50%
2.160.000 × 50% = Rp1.080.000
Berdasarkan simulasi tersebut, estimasi biaya perpanjangan HGB sekitar Rp1.080.000. Besaran biaya dapat berbeda pada setiap kasus karena dipengaruhi nilai tanah, luas bidang, serta layanan administrasi lain yang dikenakan sesuai ketentuan PNBP yang berlaku.
Kelebihan SHGB
Status SHGB memiliki sejumlah keuntungan yang membuatnya tetap diminati, terutama untuk kebutuhan investasi maupun hunian dengan anggaran terbatas.
1. Harga Properti Lebih Terjangkau
Properti berstatus SHGB biasanya ditawarkan dengan harga lebih rendah dibandingkan SHM. Kondisi ini membuatnya menarik bagi pembeli yang memiliki anggaran terbatas atau ingin masuk ke pasar properti lebih cepat.
2. Cocok untuk Investasi
SHGB sering digunakan untuk kebutuhan komersial seperti ruko, kantor, atau gudang. Status ini cukup ideal bagi investor yang fokus pada penggunaan jangka menengah.
3. Dapat Dijadikan Agunan
Sertifikat SHGB masih dapat digunakan sebagai jaminan pembiayaan di bank atau lembaga keuangan selama masa berlakunya masih aktif.
4. Bisa Ditingkatkan Menjadi SHM
Pada beberapa kondisi, terutama untuk rumah tinggal, status SHGB dapat ditingkatkan menjadi SHM setelah memenuhi persyaratan yang ditentukan.
5. Fleksibel untuk Badan Hukum
SHGB dapat dimiliki oleh badan hukum seperti perusahaan atau developer sehingga banyak digunakan dalam pengembangan kawasan perumahan atau komersial.
Kekurangan SHGB
Di sisi lain, terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikan sebelum memilih properti berstatus SHGB.
1. Masa Berlaku Terbatas
SHGB memiliki jangka waktu tertentu, umumnya maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang. Setelah masa berlaku habis, pemilik harus mengurus perpanjangan.
2. Ada Biaya Perpanjangan
Perpanjangan HGB memerlukan biaya tambahan yang besarannya bergantung pada nilai tanah dan ketentuan yang berlaku.
3. Nilai Properti Bisa Menurun
Menjelang masa berlaku habis, harga properti SHGB cenderung turun karena pembeli mempertimbangkan biaya perpanjangan.
4. Kepemilikan Tanah Tidak Penuh
Pemegang SHGB hanya memiliki hak atas bangunan dan penggunaan tanah. Hak atas tanah tetap berada pada negara atau pemilik hak sebelumnya.
Pemahaman mengenai SHGB membantu menentukan pilihan properti yang sesuai, baik untuk hunian maupun investasi. Status sertifikat ini juga tetap memiliki nilai ekonomi karena dapat dimanfaatkan sebagai jaminan pembiayaan.
Pinjaman jaminan properti dari Moladin Finance dapat menjadi solusi bagi kamu yang membutuhkan dana tambahan tanpa harus menjual aset. Proses pengajuan relatif cepat, persyaratan fleksibel, dan dana dapat digunakan untuk berbagai kebutuhan seperti modal usaha, renovasi rumah, atau kebutuhan finansial lainnya.
