Status sertifikat tanah sering kali terlewat saat membeli properti. Perbedaan jenis sertifikat dapat memengaruhi hak kepemilikan, masa berlaku, hingga nilai jual aset ke depannya. Karena itu, memahami jenis sertifikat menjadi langkah awal sebelum melakukan transaksi.
Di Indonesia terdapat beberapa jenis sertifikat tanah yang umum digunakan, mulai dari Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), hingga girik. Setiap jenis memiliki fungsi dan kekuatan hukum yang berbeda. Ada sertifikat yang memberikan hak penuh, ada juga yang hanya memberikan hak penggunaan dalam jangka waktu tertentu.
Selain itu, perbedaan status sertifikat juga dapat memengaruhi proses jual beli, pengajuan pembiayaan, hingga pengembangan properti. Berikut 10 jenis sertifikat tanah di Indonesia dan perbedaannya agar kamu bisa memilih properti dengan lebih tepat.
Jenis Sertifikat Tanah di Indonesia dan Dasar Hukumnya
Setiap jenis sertifikat tanah memiliki fungsi, kekuatan hukum, serta aturan yang berbeda. Berikut beberapa jenis sertifikat tanah di Indonesia beserta penjelasan dan dasar hukumnya.
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
SHM memberikan hak kepemilikan penuh atas tanah tanpa batas waktu. Pemilik dapat mewariskan, menjual, maupun menjadikan tanah sebagai jaminan pembiayaan. Status ini paling kuat dibandingkan jenis hak atas tanah lainnya sehingga banyak digunakan untuk kebutuhan hunian dan investasi jangka panjang.
Dasar hukum SHM diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) Pasal 20 sampai Pasal 27 yang menjelaskan hak milik sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
SHGB memberi hak kepada pemegangnya untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Hak ini memiliki jangka waktu tertentu, umumnya maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun serta diperbarui kembali sesuai ketentuan.
Pengaturan SHGB tercantum dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 35 sampai Pasal 40 dan diperjelas dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
3. Sertifikat Hak Pakai (SHP)
Hak Pakai memberikan kewenangan menggunakan tanah negara atau tanah milik pihak lain untuk tujuan tertentu. Hak ini sering digunakan untuk fasilitas umum, kantor perwakilan, maupun hunian tertentu dengan masa berlaku terbatas.
Dasar hukumnya terdapat dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 41 sampai Pasal 43 serta diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
4. Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU)
HGU digunakan untuk kegiatan usaha di bidang pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan dalam skala luas. Hak ini umumnya diberikan kepada badan usaha atau perusahaan.
Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 28 sampai Pasal 34, HGU memiliki jangka waktu maksimal 35 tahun, dapat diperpanjang 25 tahun, dan diperbarui kembali sesuai ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
5. Sertifikat Hak Pengelolaan (HPL)
HPL diberikan kepada instansi pemerintah, BUMN, atau badan tertentu untuk mengelola tanah negara. Pemegang HPL dapat bekerja sama dengan pihak lain dengan memberikan hak turunan seperti SHGB di atas tanah tersebut.
Pengaturan mengenai HPL tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 serta ketentuan teknis dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
6. Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS)
SHMSRS digunakan sebagai bukti kepemilikan unit apartemen atau rumah susun. Sertifikat ini mencakup unit hunian serta bagian bersama dan tanah bersama dalam satu bangunan.
Dasar hukum SHMSRS diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.
7. Girik
Girik merupakan bukti pembayaran pajak tanah yang berasal dari sistem administrasi lama. Dokumen ini menunjukkan penguasaan tanah, namun belum termasuk sertifikat resmi kepemilikan.
Setelah berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, tanah girik perlu didaftarkan melalui proses pendaftaran tanah agar memperoleh sertifikat resmi seperti SHM.
8. Letter C
Letter C adalah catatan administrasi desa yang memuat riwayat penguasaan tanah secara turun-temurun. Dokumen ini biasanya tersimpan di kantor desa sebagai arsip.
Letter C belum memiliki kekuatan hukum setara sertifikat. Pendaftaran tanah sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah diperlukan untuk memperoleh kepastian hukum.
9. Petok D
Petok D merupakan dokumen lama yang dahulu digunakan sebagai bukti pembayaran pajak tanah. Setelah sistem pertanahan modern berlaku, dokumen ini tidak lagi menjadi bukti kepemilikan yang kuat.
Perubahan tersebut terjadi sejak diberlakukannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 yang mengatur sistem hak atas tanah secara nasional.
10. Hak Ulayat Masyarakat Adat
Hak ulayat merupakan hak atas tanah yang dikuasai masyarakat hukum adat secara turun-temurun. Tanah tersebut digunakan sesuai aturan adat yang berlaku di wilayah setempat.
Pengakuan hak ulayat tercantum dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 3 serta diperkuat melalui berbagai regulasi turunan terkait pengakuan masyarakat hukum adat oleh pemerintah daerah dan kementerian terkait.
Kepemilikan properti bersertifikat membuka peluang finansial sekaligus memberi kepastian hukum. Dengan status yang jelas, tanah, rumah, ruko, atau apartemen bisa dimanfaatkan untuk kebutuhan investasi maupun pengajuan pembiayaan.
Moladin Finance menyediakan layanan pinjaman jaminan properti yang fleksibel, memungkinkan kamu menggunakan aset bersertifikat sebagai agunan untuk mendapatkan dana tambahan. Produk ini mencakup berbagai jenis properti, seperti rumah, apartemen, ruko, kantor, atau kos/kontrakan, dengan dokumen jaminan yang sah seperti SHM, SHGB, dan SHMSRS.
Proses pengajuan di Moladin Finance dibuat cepat dan mudah melalui enam langkah: mulai dari pengisian form, konsultasi nominal dan skema angsuran, penilaian aset, proses administrasi, akad pembiayaan, hingga pencairan dana langsung ke rekening.
Tenor pinjaman dapat disesuaikan hingga 5 tahun, dan pemilik bisa menjaminkan lebih dari satu properti sekaligus. Semua layanan ini diawasi langsung oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK), sehingga aman, terpercaya, dan transparan bagi kebutuhan modal usaha, multiguna, atau investasi pribadi.
